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www.justament.de, 16.4.2018: Wie geht es weiter?

Der aktuelle Berliner Wohnmarktreport lässt die entscheidende Frage offen

Thomas Claer

Wohnhaus in Berlin-Marzahn (Foto: TC)

Schon seit fast einem Jahrzehnt geht es aufwärts mit den Berliner Mieten und Immobilienpreisen. Wie ein Märchen aus längst vergangener Zeit wirkt es da, wenn noch manchmal erzählt wird, wie es früher so war in Berlin, damals in den Nullerjahren, als die Stadt noch „arm, aber sexy“ war. In gewissen Kreisen wurde man da streng nach seinem Wohnbezirk beurteilt: Moabit? Voll assi. Wedding? Das ging ja gar nicht. Und erst Neukölln: Oh mein Gott, wie uncool. Da konnte man ja gleich in die bürgerlichen Spießer-Gegenden am Stadtrand ziehen. Oder noch schlimmer: in die Plattenbau-Wüsten in Marzahn oder Hellersdorf. Es gab eigentlich jede Menge unmögliche Gegenden, wo man seinerzeit auf gar keinen Fall wohnen durfte. Neutral waren vielleicht noch Schöneberg oder Charlottenburg. Aber so richtig angesagt, das waren eigentlich nur Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Mitte und Teile von Kreuzberg. Dort pulsierte das Leben. Wenn man heute an jene Zeiten erinnert, in der die Wohnungssuche kein Problem und der Distinktionsgewinn alles war, dann wird man mittlerweile angeguckt, wie früher Opa, wenn er aus den Schützengräben und von der Ostfront erzählte. Wer heute eine bezahlbare 1-Zimmer-Mietwohnung in Marzahn, Spandau oder, sagen wir, Alt-Mariendorf gefunden hat, kann sich mehr als glücklich schätzen – und niemand reißt mehr dumme Sprüche über ihn. Die früheren sozialen Brennpunkte in Wedding und Nord-Neukölln sind längst zu heiß begehrten und sündhaft teuren City-Lagen mutiert. So liest sich denn auch der aktuelle Berliner Wohnmarktreport, der die Entwicklung der Angebotsmieten bis Ende 2017 abbildet, wie ein Stück lokale Wirtschafts- und Sozialgeschichte, besonders wenn man sich die Entwicklung der letzten neun Jahre ansieht (siehe Grafik). So zahlt man heute als Mieter im Norden von Neukölln schon bald das Zweieinhalbfache der Angebotsmieten von 2008, im Wedding beinahe das Doppelte!

Nein, die alten Zeiten, die doch eigentlich noch gar nicht so lange her sind, werden wohl nicht mehr wieder zurückkommen. Wer heut kein Haus hat, um es mit Rilke zu sagen, kauft sich keines mehr, jedenfalls nicht in Berlin, wo die Kaufpreise für bezugsfreie Immobilien in den letzten Jahren noch weitaus stärker explodiert sind als die Mieten. Oder sollte man es vielleicht doch noch wagen? Das fragen sich zumindest alle, die bisher noch nicht zum Zuge gekommen sind, und die sich nun überlegen, ob sie lieber schnell zugreifen, bevor es noch teurer wird, oder nicht doch besser noch das Platzen der aktuellen Blase abwarten sollten. Fragt man die Experten, so geben sie hierauf Antworten, wie sie entgegengesetzter kaum sein könnten: Das Meinungsspektrum reicht von „bis zu 35 Prozent Überbewertung“ bis zu „noch reichlich Luft nach oben“. So bleibt am Ende nur die Erkenntnis: Hinterher ist man klüger. Aber erst dann.

Wohnkosten in Berliner Bezirken (Angebotskaltmiete pro qm) gem. Wohnmarktreport 2017 (2008) nach Alt-Bezirken

1. Mitte (Alt) 14,43 (9,54) +51,3% alternativ/repräsentativ
2. Prenzlauer Berg 11,84 (7,32) +61,7% alternativ/neubürgerlich
3. Friedrichshain 11,83 (6,60) +79,2% alternativ/lebendig
4. Kreuzberg 11,73 (6,37) +68,6% alternativ/lebendig
5. Wilmersdorf 11,50 (8,06) +42,7% großbürgerlich/bürgerlich
6. Tiergarten 11,39 (6,33) +79,9% gemischt/lebendig
7. Charlottenburg 11,03 (7,24) +52,3% großbürgerlich/lebendig
8. Schöneberg 10,85 (7,24) +49,9% bürgerlich/lebendig
9. Zehlendorf 10,60 (7,94) +33,5% großbürgerlich/bürgerlich
10. Wedding 10,05 (5,26) +91,1% proletarisch/neualternativ
11. Neukölln 9,92 (5,23) +89,7% neualternativ/proletarisch
12. Pankow 9,48 (6,28) +51,0% bürgerlich/lebendig
13. Steglitz 9,48 (6,45) +47,0% bürgerlich/kleinbürgerlich
14. Treptow 9,39 (5,53) +69,8% proletarisch/lebendig
15. Lichtenberg 9,33 (5,50) +56,5% proletarisch/kleinbürgerl.
16. Weißensee 8,96 (5,50) +62,9% bürgerlich
17. Köpenick 8,77 (6,14) +42,8% bürgerlich/proletarisch
18. Tempelhof 8,71 (5,82) +49,7% kleinbürgerlich/bürgerlich
19. Reinickendorf 8,47 (5,76) +47,0% kleinbürgerlich/bürgerlich
20. Hohenschönhausen 8,46 (5,96) +41,9% proletarisch/gemischt
21. Spandau 7,96 (5,43) +46,6% kleinbürgerlich/lebendig
22. Hellersdorf 7,70 (5,30) +35,9% proletarisch/gemischt
23. Marzahn 7,22 (4,85) +48,9% proletarisch/gemischt

Top 30 der Postleitzahlbezirke nach Höhe der Angebotskaltmiete pro qm 2017 (2008)

1. 10115 Chausseestraße (Mitte) 15,00 (8,40) +78,6%
2. 10117 Unter den Linden (Mitte) 14,98 (12,60) +18,9%
3. 10785 Potsdamer Platz / Lützowstr. (Tiergarten) 14,50 (7,80) +85,9%
4. 10179 Jannowitzbrücke (Mitte) 14,18 (7,40) +91,6%
5. 10119 Rosenthaler Platz (Mitte) 14,00 (9,00) +55,6%
6. 10178 Hackescher Markt/ Alexanderplatz (Mitte) 14,00 (10,30) +35,9%
7. 10623 Savignyplatz (Charlottenburg) 12,95 (9,00) +43,9%
8. 10963 Kreuzberg-West / Möckernbrücke (Kreuzberg) 12,94 (6,70) +93,1%
9. 10777 Viktoria-Luise-Platz (Schöneberg) 12,87 (7,60) +69,3%
10. 14193 Grunewald (Wilmersdorf) 12,71 (10,60) +19,9%
11. 10435 Kollwitzplatz (Prenzlauer Berg) 12,67 (8,60 ) +47,3%
12. 10405 Prenzlauer Allee (Prenzlauer Berg) 12,51 (7,80) +60,4%
13. 10707 Olivaer Platz / Kurfürstendamm (Wilmersdorf) 12,50 (8,40) +48,8%
14. 10719 Ludwigkirchplatz/ Kurfürstendamm (Wilmersdorf) 12,50 (9,70) +28,8 %
15. 10245 Ostkreuz / Boxhagener Platz (Friedrichshain) 12,48 (6,80) +83,5%
16. 14195 Dahlem (Zehlendorf) 12,40 (9,40) +31,9%
17. 10437 Helmholtzplatz (Prenzlauer Berg) 12,25 (7,70) +59,1%
18. 12055 Richardplatz (Neukölln) 12,22 (5,00) +144,4%
19. 10627 Westliche Kantstr./ Bismarckstr. (Charlottenburg) 12,04 (6,60) +82,4%
20. 10629 Sybelstraße/ Kurfürstendamm (Charlottenburg) 12,03 (9,00) +33,7%
21. 10711 Halensee (Wilmersdorf) 12,02 (7,70) +56,1%
22.10967 Graefestraße (Kreuzberg) 12,00 (6,30) +90,5%
23. 10247 Samariterstraße (Friedrichshain) 12,00 (6,40) +87,5%
24. 10961 Gneisenaustraße (Kreuzberg) 12,00 (6,80) +76,5%
25. 14057 Lietzensee (Charlottenburg) 12,00 (7,60) +57,9%
26. 10439 Arnimplatz (Prenzlauer Berg) 11,99 (6,50) +84,5%
27. 10787 Bahnhof Zoo/ Kurfürstenstraße (Tiergarten) 11,94 (8,30) +43,9%
28. 12045 Sonnenallee Nord (Neukölln) 11,88 (5,20) +128,5%
29. 10789 Tauentzienstr. / Kurfürstendamm (Wilmersdorf) 11,88 (9,10) +30,5%
30. 10625 Karl-August-Platz / Wilmersdorfer Str. (Charlottenburg) 11,81 (7,50) +57,5%

Gebiete mit dem stärksten Anstieg der Angebotskaltmieten im Neunjahreszeitraum

1. 12055 Richardplatz (Neukölln) 12,22 (5,00) +144,4%
2. 12053 Rollbergstraße (Neukölln) 11,64 (4,90) +137,6%
3. 12049 Hermannstraße West /Reuterkiez (Neukölln) 11,70 (5,10) +129,4%
4. 12045 Sonnenallee Nord (Neukölln) 11,88 (5,20) +128,5%
5. 12051 Hermannstraße Süd (Neukölln) 11,22 (5,00) +124,4%
6. 12043 Rathaus Neukölln (Neukölln) 11,10 (5,00) +122,0%
7. 12059 Weigandufer (Neukölln) 10,92 (5,00) +118,4%
8. 13355 Humboldthain/ Brunnenviertel (Wedding) 10,92 (5,00) +118,4%
9. 12047 Maybachufer („Kreuzkölln“) (Neukölln) 11,72 (5,50) +113,1%
10. 13347 Nauener Platz (Wedding) 10,50 (5,10) +105,9%
11. 10553 Beusselstraße (Moabit/Tiergarten) 10,21 (5,10) +100,2%
12. 13359 Soldiner Straße (Wedding) 9,41 (4,70) +100,2%
13. 13351 Rehberge (Wedding) 10,00 (5,00) +100,0%
14. 13351 Rehberge (Wedding) 10,00 (5,00) +100,0%
15. 10551 Birkenstraße (Moabit/Tiergarten) 10,75 (5,40) +99,1%
16. 13357 Gesundbrunnen (Wedding) 10,03 (5,10) +96,7%
17. 10963 Kreuzberg-West / Möckernbrücke (Kreuzberg) 12,94 (6,70) +93,1%
18. 10179 Jannowitzbrücke (Mitte) 14,18 (7,40) +91,6%
19. 10967 Graefestraße (Kreuzberg) 12,00 (6,30) +90,5%
20. 12439 Niederschöneweide (Treptow) 9,70 (5,10) +90,2%
21. 12526 Bohnsdorf (Treptow) 10,00 (5,30) +88,7%
22. 10999 Görlitzer Park (Kreuzberg) 11,69 (6,20) +88,5 %
23. 10247 Samariterstraße (Friedrichshain) 12,00 (6,40) +87,5%
24. 10559 Stephanstraße (Moabit/Tiergarten) 9,91 (5,30) +87,0%
25. 12347 Britz-West (Neukölln) 8,53 (5,10) +86,9%
26. 10827 Crellestraße/Kleistpark (Schöneberg) 11,00 (5,90) +86,4%
27. 10315 Friedrichsfelde-Nord (Lichtenberg) 9,50 (5,10) +86,3%
28. 10785 Potsdamer Platz/ Lützowstr. (Tiergarten) 14,50 (7,80) +85,9%
29. 10555 Alt-Moabit-West (Tiergarten) 10,96 (5,90) +85,8%
30. 10439 Arnimplatz (Prenzlauer Berg) 11,99 (6,50) +84,5%
31. 12057 Sonnenallee Süd/ Grenzallee (Neukölln) 9,22 (5,00) +84,4%
32. 10367 Am Stadtpark (Frankfurter Allee/Lichtenberg) 9,92 (5,40) +83,7%
33. 10245 Ostkreuz Boxhagener Platz (Friedrichshain) 12,48 (6,80) +83,5%
34. 10969 Prinzenstraße (Kreuzberg) 11,00 (6,00) +83,3%
35. 10997 Wrangelstraße / Paul-Lincke-Ufer (Kreuzberg) 11,50 (6,30) +82,5%

Quelle: Wohnmarktreport Berlin (Berlin Hyp & CBRE) / eigene Berechnungen

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www.justament.de, 3.2.2014: Szene schlägt gutbürgerlich

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Gründerzeithäuser in Berlin (Foto: TC)

Im Berliner Wohnungsmarkt spiegelt sich, was gerade in der Stadt passiert

Thomas Claer

Wenn man nach ein paar Jahren der Abwesenheit in eine asiatische Großstadt kommt, dann erkennt man dort vieles nicht mehr wieder, weil sich alles so rasend schnell verändert. Hier in Europa dagegen verläuft der Wandel, wenn er denn überhaupt mal stattfindet, eher langsam und geordnet. Doch in unserer fröhlich-verrückten deutschen Hauptstadt ticken die Uhren bekanntlich anders. Und so springt dem Leser des brandneuen GSW-Wohnmarktreports nicht nur die allgemeine Explosion der Miet- und Immobilienpreise seit etwa fünf Jahren, insbesondere in zentralen Citylagen, ins Auge, sondern auch die vollständige Verwandlung früherer Problemgebiete in Hochpreislagen in kürzester Zeit. Die Rede soll ausdrücklich nicht von Prenzlauer Berg und Friedrichshain sein, wo diese Entwicklung schon gleich nach der Wende eingesetzt hat und nach langen Jahren des Szenekiez-Daseins inzwischen wohl fast an ihrem finalen neubürgerlichen Endpunkt angekommen ist. In Kreuzberg, dem Bezirk der sprichwörtlich langen Nächte,  war dieser Prozess sogar noch langwieriger und von ernsthaften Brüchen begleitet, man denke nur an die vorübergehende Abwanderung relevanter Teile der dortigen „Szene“ in die hipperen Ostbezirke nach dem Mauerfall. Aber dass es eine Gegend innerhalb weniger Jahre vom hinterletzten Igitt-Bezirk zum absoluten Hotspot bringt, das macht Berlin so schnell keiner nach: Gestern noch Rütli-Schule, Intensivtäter-Jugendbanden und vermüllte Gehwege, heute Szene-Bars, Luxus-Wohnungen und bepflanzte Baumscheiben – das ist der Norden von Neukölln!

Das ganze Ausmaß dieser Metamorphose wird aber erst deutlich, wenn man die Zahlen des aktuellen GSW-Reports für 2013 mit denen von 2008 vergleicht und von den etwas irreführenden Neubezirksgrenzen auf die wesentlich  kleinteiligeren Altbezirksgrenzen von vor der Gebietsreform von 2002 zurückrechnet. Und genau das habe ich getan. Hier das Ergebnis:

Wohnkosten in Berliner Bezirken (Angebotskaltmiete pro qm) gem. GSW-Wohnreport 2013 (2008) nach Alt-Bezirken und ihre Sozialstruktur

1. Mitte (Alt): 11,96 (9,54) +25,4% (alternativ/repräsentativ)
2. Prenzlauer Berg: 10,18 (7,32) +39,1% (alternativ/neubürgerlich)
3. Kreuzberg: 10,14 (6,37) +59,2% (alternativ/lebendig)
4. Friedrichshain: 9,67 (6,60) +46,5% (alternativ/lebendig)
5. Wilmersdorf: 9,55 (8,06) +18,5% (großbürgerlich/bürgerlich)
6. Schöneberg: 9,18 (7,24) +26,8% (bürgerlich/lebendig)
7. Charlottenburg: 9,12 (7,24) +26,0% (großbürgerlich/lebendig)
8. Zehlendorf: 9,02 (7,94) +13,6% (großbürgerlich/bürgerlich)
9. Tiergarten: 8,80 (6,33) +39,0% (gemischt/lebendig)
10. Steglitz: 8,05 (6,45) +24,8% (bürgerlich/kleinbürgerlich)
11. Lichtenberg: 7,55 (5,50) +37,3% (proletarisch/kleinbürgerlich)
12. Weißensee: 7,54 (5,65) +33,5% (bürgerlich)
13. Neukölln*: 7,47 (5,23) +42,8% (alternativ/proletarisch)
14. Pankow: 7,47 (5,99) +24,7% (bürgerlich/lebendig)
15. Wedding: 7,26 (5,26) +38,0% (proletarisch/lebendig)
16. Köpenick: 7,19 (6,11) +17,7% (bürgerlich/proletarisch)
17. Tempelhof: 7,05 (5,82) +21,1% (kleinbürgerlich/bürgerlich)
18. Treptow: 7,01 (5,47) +28,2% (proletarisch/lebendig)
19. Reinickendorf: 6,73 (5,76) +16,9% (kleinbürgerlich/bürgerlich)
20. Hohenschönhausen: 6,69 (5,96) +12,3% (proletarisch/gemischt)
21. Spandau: 6,32 (5,43) +16,4% (kleinbürgerlich/lebendig)
22. Hellersdorf: 6,29 (5,30) +18,7% (proletarisch/gemischt)
23. Marzahn: 5,57 (4,85) +14,8% (proletarisch/gemischt)

* Neukölln-Nord: 8,26 (5,08) +62,6% (alternativ/proletarisch)
Neukölln-Süd: 6,67 (5,41) +23,3% (kleinbürgerl./proletarisch)

Top 20 der Postleitzahlbezirke nach Höhe der Angebotskaltmiete pro qm 2013 (2008)

1.   10117 Unter den Linden (Mitte): 13,11 (12,60) + 4,1%
2.   10178 Hackescher Markt/ Alexanderplatz (Mitte): 13,00 (10,30) +26,3%
3.   10119 Rosenthaler Platz (Mitte): 12,21 (9,00) +35,7%
4.   10435 Kollwitzplatz (Prenzlauer Berg): 11,93 (8,60 ) +38,7%
5.   10115 Chausseestraße (Mitte): 11,50 (8,40) +36,9%
6.   10623 Savignyplatz (Charlottenburg): 11,50 (9,00) +27,8%
7.   10719 Ludwigkirchplatz/ Kurfürstendamm (Wilmersdorf): 11,28 (9,70) +16,3 %
8.   10785 Potsdamer Platz (Tiergarten): 11,23 (7,80) +44,0%
9 .  10967 Graefestraße (Kreuzberg): 10,99 (6,30) +74,4%
10. 10707 Olivaer Platz / Kurfürstendamm (Wilmersdorf): 10,87 (8,40) +29,4%
11.  10405 Prenzlauer Allee (Prenzlauer Berg): 10,56 (7,80) +35,4%
12. 10629 Sybelstraße/ Kurfürstendamm (Charlottenburg): 10,56 (9,00) +17,3%
13. 10965 Mehringdamm / Bergmannstraße (Kreuzberg): 10,55 (6,30) +67,5%
14. 10961 Gneisenaustraße (Kreuzberg): 10,52 (6,80) +54,7%
15. 10437 Helmholtzplatz (Prenzlauer Berg): 10,51 (7,70) +36,5%
16. 10999 Görlitzer Park (Kreuzberg): 10,50 (6,20) +69,4%
17. 14195 Dahlem (Zehlendorf): 10,50 (9,40) +11,7%
18. 14193 Grunewald (Wilmersdorf): 10,48 (10,60) – 1,1%
19. 10997 Wrangelstraße / Paul-Lincke-Ufer (Kreuzberg): 10,42 (6,30) +65,4%
20. 12047 Maybachufer („Kreuzkölln“) (Neukölln): 10,03 (5,50) +82,4%

Gebiete mit dem stärksten Anstieg der Angebotskaltmieten im Fünfjahreszeitraum

1. 12047 Maybachufer („Kreuzkölln“) (Neukölln): 10,03 (5,50) +82,4%
2. 12043 Rathaus Neukölln (Neukölln): 8,95 (5,00) +79,0%
3. 12053 Rollbergstraße (Neukölln): 8,76 (4,90) +78,8%
4. 12045 Sonnenallee Nord (Neukölln): 9,21 (5,20) +77,1%
5. 10967 Graefestraße (Kreuzberg): 10,99 (6,30) +74,4%
6. 12049 Hermannstraße West /Reuterkiez (Neukölln): 8,86 (5,10) +73,7%
7. 10367 Am Stadtpark /Frankfurter Allee (Lichtenberg): 9,21 (5,40) +70,6%
8. 12059 Weigandufer (Neukölln): 8,50 (5,00) +70,0%
9. 10999 Görlitzer Park (Kreuzberg): 10,50 (6,20) +69,4%
10. 10965 Mehringdamm / Bergmannstraße (Kreuzberg): 10,55 (6,30) +67,5%
11. 12051 Hermannstraße Süd (Neukölln): 8,33 (5,00) +66,6%
12. 10997 Wrangelstraße / Paul-Lincke-Ufer (Kreuzberg): 10,42 (6,30) +65,4%
13. 12055 Richardplatz (Neukölln): 8,00 (5,00) +60,0%
14. 13051 Malchow (Hohenschönhausen): 7,24 (4,60) +57,4%
15. 10783 Bülowbogen/Bülowstraße (Schöneberg): 8,77 (5,60) +56,6%
16. 10553 Beusselstraße (Moabit): 7,96 (5,10) +56,1%
17. 10961 Gneisenaustraße (Kreuzberg): 10,52 (6,80) +54,7%
18. 13359 Soldiner Straße (Wedding): 7,24 (4,70) +54,0%
19. 10823 Alt-Schöneberg /Eisenacher Str. (Schöneberg): 9,63 (6,30) +52,9%
20. 10827 Crellestraße/Kleistpark (Schöneberg): 9,00 (5,90) +52,5%
21. 10439 Arnimplatz (Prenzlauer Berg): 9,75 (6,50) +50,0%
22. 13351 Rehberge (Wedding): 7,50 (5,00) +50,0%
23. 10963 Kreuzberg-West / Möckernbrücke (Kreuzberg): 10,00 (6,70) +49,3%
24. 12435 Treptower Park (Treptow): 8,51 (5,70) +49,3%
25. 10249 Volkspark Friedrichshain (Friedrichshain): 9,75 (6,60) +47,7%

Die Zahlen sprechen für sich, meine ich. Wenn sie sich auch durch den Umstand relativieren lassen, dass die durchschnittliche Größe der Wohnungen in den Szenekiezen meist sehr niedrig ist und die absolute Wohnkostenbelastung daher trotz Spitzenmieten nicht weit über der in durchschnittlichen Lagen liegt, so ist es doch bemerkenswert, wie viele Menschen das relativ teure Leben auf engem Raum in den angesagten Innenstadtlagen goutieren. Wohl nirgendwo sonst gilt so sehr wie auf dem Wohnungsmarkt, dass sich einmal etablierte Trends meist sehr viel länger fortsetzen als gedacht. Doch hat der aktuelle GSW-Report noch eine andere auffällige Tendenz ans Licht gebracht: Während die Neu-Berliner (natürlich!) bevorzugt in die zentralen Szene-Kieze ziehen, weichen die alteingesessenen Berliner zunehmend in weniger zentrale Lagen aus. Daraus mag jeder seine eigenen Schlüsse ziehen..

www.justament.de, 11.3.2013: Die Fallstricke der Wohnungsvermietung

Der „Vermieter-Ratgeber“ von Matthias Nöllke in 8. Auflage im Praxistest

Thomas Claer

vermieter-ratgeberDa hat man also gewissermaßen die Seiten gewechselt und ist nach langen Jahren als Mieter zunächst zum Eigentümer und nun sogar zum Vermieter einer kleinen Wohnung „aufgestiegen“. (Nicht weil man Krösus wäre, sondern – eher im Gegenteil – aufgrund der sich aus einem Dasein als Geringverdiener ergebenden Sparzwänge und Vorsorge-Notwendigkeit.) Und einem frisch gebackenen Vermieter kommt natürlich ein zuverlässiger Vermieter-Ratgeber gerade recht, um den unzähligen Fallstricken zu entgehen, die eine Wohnungsvermietung so mit sich bringen kann. Aber hält der handlich und kompakt daherkommende „Vermieter-Ratgeber“ von Matthias Nöllke aus dem Haufe-Verlag auch, was er verspricht? Der Praxis-Test ergibt ein Sowohl-als-auch.
Das Buch ist durchweg flüssig geschrieben und vermeidet glücklicherweise weitgehend die trockene Paragraphenhuberei. Der an der Chronologie der Abläufe ausgerichtete Aufbau ermöglicht ein schrittweises und kontinuierliches Studium der Materie. Uneingeschränkt dankbar kann man dem Verfasser für seinen stets erhobenen Zeigefinger sein, nur ja den Mietvertrag und alles Drumherum gründlich vorzubereiten und die nötigen gedanklichen und praktischen Vorbereitungen darauf nicht auf die lange Bank zu schieben. Wohl wahr: Wer die Dinge als Vermieter im Frühstadium schleifen lässt und allein seinem Improvisationstalent vertraut, wird das womöglich kaum jemals wieder gutmachen können. Es gilt das gern zitierte Bonmot, wonach es heutzutage leichter ist, sich von seinem Ehepartner zu trennen als von seinem Mieter. Allerdings malt der Autor das Schreckgespenst des potentiell skrupellosen und querulatorischen Mieters so detailliert an die Wand, dass einen manchmal das ungute Gefühl beschleicht, er könnte damit manchen Mieter erst auf bestimmte boshafte Einfälle bringen, auf die dieser von alleine nie gekommen wäre.
Ein anderer Einwand, der sich aber angesichts des Immobilienbooms in unseren Großstädten aus der Natur der Sache ergibt, ist die mangelnde Praktikabilität mancher Hinweise im Buch. Bei Wohnungsbesichtigungen niemals mehrere Interessenten gleichzeitig in die Wohnung zu lassen, sondern sie  im Abstand von 15 Minuten nacheinander einzubestellen, wie es der Autor empfiehlt, ist jedenfalls in Großstädten inzwischen wohl generell wegen der Masse an Bewerbern nicht mehr möglich. (Als goldrichtig erwies sich hingegen die Anregung, die Besichtigenden Mieterselbstauskunfts-Fragebögen ausfüllen zu lassen und über die Angaben in diesen mit jenen ins Gespräch zu kommen.)
Doch auf welche Weise sollte man seinen Mieter überhaupt suchen? Wer das im Zeitalter des Web 2.0 für eine fast schon überflüssige Frage hält, muss sich über den „Vermieter-Ratgeber“ aus dem Jahr 2012 doch ziemlich wundern, denn der behandelt die Mietersuche über das Internet in gerade einmal sechs Zeilen mit dem Befund, dass dies zwar auch mal weiterhelfen könne, zumal es ja in der Regel kostenlos sei, man die Erfolgsaussichten aber nicht überschätzen sollte, denn der Mietmarkt sei ein lokaler Markt, auf dem das wichtigste Medium noch immer die Lokalzeitung sei. Das erinnert mit Verlaub an das berühmte Diktum Kaiser Wilhelms, der seinerzeit das Automobil für eine „vorübergehende Erscheinung“ hielt und weiter fest an die Zukunft des  Pferdes glaubte. Wir schalteten also für stolze 39,95 EUR für zwei Wochen (Mindestlaufzeit) eine Anzeige bei Immobilienscout24, die wir aber, da wir mit der Verwaltung der vielen Anfragen schon bald nicht mehr nachkamen, bereits nach vier Tagen und drei Sammelbesichtigungsterminen wieder von der Seite nahmen, zumal wir unsere Mieterin dann bereits gefunden hatten.
Vielleicht liegt es ja an diesem offenkundigen Aktualisierungsstau, dass die 2012er Auflage dieses ansonsten wirklich brauchbaren Ratgebers inzwischen nicht mehr erhältlich ist. Eine neue Auflage, die die genannten Mängel beseitigt, dürfte in Vorbereitung sein. Tipp: Darauf noch warten und dann zugreifen, sofern Bedarf besteht.

Matthias Nöllke
Vermieter-Ratgeber. Sicher und rentabel vermieten
Haufe Verlag Freiburg, 8. Auflage 2012
226 Seiten, EUR 16,95
ISBN 978-3-648-01265-9

www.justament.de, 11.6.2012: Riskant bis aussichtsreich

Das Lehr- und Praktikerbuch „Immobilienmärkte und Immobilienbewertung“ in 2. Auflage

Thomas Claer

Cover FranckeDer Trend geht ganz klar zur Immobilie. Zwar nicht gerade zu Omas klein‘ Häuschen auf dem Lande, das von Jahr zu Jahr immer unverkäuflicher wird, aber doch jedenfalls zur gediegenen Altbau- oder luxuriösen Neubauwohnung in den gefragten Innenstadtlagen unserer Großstädte. Und je deutlicher sich angesichts von Schuldenkrise und Geldflutungen der Notenbanken für die nächsten Jahre ein inflationäres Szenario abzeichnet, desto emsiger greifen diejenigen zu, die ihre Ersparnisse noch schnell in den vermeintlich sicheren Hafen des Betongoldes steuern wollen – und sei es auf Pump, denn die Inflation frisst ja auch die Schulden. Doch was darf oder sollte eine Wohnung kosten? Wann ist sie ein gutes Investment? Ein Sammelband mit 14 Aufsätzen ausgewiesener akademischer Immobilien-Spezialisten nähert sich dem Thema von verschiedenen Seiten. Und der interessierte Laie, sofern er sich von den komplizierten Ausführungen zum „Discounted Cashflow-Verfahren“, den „Hedonischen Modellen“ und zur „bilanziellen Behandlung von Immobilienvermögen nach HGB und IFRS/IAS“ nicht abschrecken lässt, gewinnt schnell einen vielschichtigen Einblick in die Welt der Immobilienbewertung. Vor allem aber findet er Informationen, die so manchem intuitiven Freund der „sicheren“ Immobilien-Anlage zu denken geben dürften. So wird etwa die populäre Annahme, dass Immobilienanlagen gegenüber Aktien vergleichsweise risikoarm seien, als „kollektiver Irrtum“ entlarvt: „Tatsächlich werden die kurz- und mittelfristigen Preisschwankungen der Immobilie nur deshalb nicht bemerkt, weil keine Markttransaktionen stattfinden.“ (S.404) Auch lässt die Rentabilität des Betongoldes nur allzu oft zu wünschen übrig. So erreichten die von institutionellen Anlegern in Deutschland gehaltenen Immobilien in den letzten 12 Jahren eine Durchschnittsrendite von gerade einmal 3,4 Prozent p.a., wobei der Mietrendite von 5,5 Prozent ein jährlicher Wertverlust durch Abnutzung der Gebäude von 2 Prozent gegenüberstand. So ist man fast geneigt, Vermieter für Idealisten zu halten, denn manches Tagesgeldkonto warf und wirft ähnlich viel bzw. wenig ab. Doch lagen in den meisten anderen europäischen Ländern wie auch in den USA, Australien und vielen Regionen Asiens die Renditen direkter Immobilienanlagen in der Vergangenheit weitaus höher, was vor allem auf beträchtliche Wertsteigerungen, aber auch auf eine kontinuierlichen Steigerung der Mieterträge zurückzuführen ist. In dem Kapitel über Preisblasen auf Wohnimmobilienmärkten kommen die Verfasser u.a. zur Schlussfolgerung, dass in der Schweiz, Deutschland und Japan – folgt man bestimmten Bewertungsmodellen – vermutlich eine „negative Preisblase“, also eine extreme Unterbewertung vorliegt (S.193).
Was ist also zu tun? Wer eine Immobilie zur Eigennutzung erwerben will, weil er die Miete sparen und gleichzeitig sein Geld vor der Inflation schützen möchte, der handelt durchaus rational, sofern er drei Dinge beachtet: Er sollte erstens über genügend Eigenkapital verfügen, denn trotz historisch niedriger Zinsen lohnt sich ein Darlehen ab einer bestimmten Kredithöhe  in der Regel nicht mehr (ganz zu schweigen vom damit einhergehenden Risiko). Zweitens sollte er nur in aussichtsreichen Lagen kaufen, da alles andere einer Kapitalvernichtung gleichkäme. Und drittens sollte der Preis nach den üblichen Bewertungsmodellen (v.a. der Peis-/Mietrelation) noch nicht die Bodenhaftung verloren haben. Wer aber eine Immobilie als reine Geldanlage ganz oder überwiegend auf Pump erwirbt, wird voraussichtlich negative Renditen erzielen. Und wer mit indirekten Immobilienanlagen, etwa Fonds liebäugelt, sollte es lieber bleiben lassen, denn hier drohen nur allzu oft kapitale Verluste.

Hans-Hermann Francke / Heinz Rehkugler (Hrsg.)
Immobilienmärkte und Immobilienbewertung
2. Auflage Verlag Franz Vahlen München 2011
483 Seiten, EUR 49,80

Justament Dez. 2008: Im Trend: zentral, alt, saniert

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Heute heiß begehrt: Altbauwohnungen in Prenzlauer Berg (Foto: TC)

Ein Streifzug durch den Berliner Wohnimmobilienmarkt

Thomas Claer

“Man kann mit einer Wohnung einen Menschen genau so gut töten wie mit einer Axt!” So sprach Heinrich Zille (1858-1929), Zeichner des Berliner “Milljöhs”, und meinte die berüchtigten Mietskasernen in den Berliner Arbeiterbezirken, die ihm wegen ihrer engen, jeden Sonnenstrahl verschluckenden Bauweise nur als schreckliche Bausünden erscheinen konnten. Private Spekulanten hatten diese Wohnhäuser in der schnell wachsenden Industriemetropole Berlin zwischen 1870 und Anfang des 20. Jahrhunderts in großer Zahl errichtet. Die Grundstücke wurden im Rahmen der Bauordnung maximal ausgenutzt. Vorderhaus, Seitenflügel, Quergebäude und ein Innenhof, dessen Größe immerhin für ein Feuerwehrfahrzeug zum Wenden reichen musste, bildeten die Grundstruktur der Bebauung. Mitunter waren fünf bis sieben Höfe hintereinander angeordnet. Hinzu kam natürlich, dass die betreffenden Wohnungen zumeist von ziemlich vielen Personen gleichzeitig genutzt wurden: Bis zu sieben Menschen sollen noch um 1900 in vielen Einzimmerwohnungen gehaust haben. Die Einwohnerzahl Berlins war von 1870 bis 1905 von 800.000 auf über 2 Millionen gestiegen, ohne dass sich das Stadtgebiet nennenswert erweitert hätte. Bis 1925 sollte sie sich nochmals auf 4 Millionen (heute sind es 3,4 Millionen) verdoppeln, was allerdings zum Teil auch an der Eingemeindung der zuvor selbständigen Großstädte Charlottenburg, Neukölln, Schöneberg, Lichtenberg, Wilmersdorf und Spandau im Jahr 1920 lag.

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Zille-Zeichnung: “Wollt ihr weg von de Blume! Spielt mit’n Müllkasten!”

Baustopp für Mietskasernen
Mit dem Einzug der Demokratie und einer größeren Sensibilität für Soziales wurde in der Weimarer Republik die Entstehung weiterer Mietskasernen gestoppt. Die am 1. Dezember 1925 in Kraft getretene Bauordnung Berlins, angelehnt an die preußische Einheitsbauordnung von 1919, und der auf ihrer Grundlage entstandene Bauzonenplan verboten fortan die berüchtigte Hinterhofbauweise.
Es folgte die Geburtsstunde des sozialen Wohnungsbaus: Durch rationales und den Bedürfnissen des “modernen Menschen” entsprechendes Bauen sollte die Forderung nach “Licht, Luft und einer Wohnung für alle” (Bruno Taut) verwirklicht werden. Wie sonst nur im ebenfalls “roten” Wien entstanden seit 1925 in ganz Berlin zahlreiche Reformsiedlungen mit kleineren und niedrigeren, aber nach funktionellen Gesichtspunkten geschnittenen Wohnungen mit überwiegend zwar noch geschlossenen, jedoch grünen und voluminösen Innenhöfen. Diverse Bauhaus-Architekten und Wegbereiter der Architektonischen Moderne wie Walter Gropius, der zitierte Bruno Taut, Hans Scharoun und Otto Bartning schufen so eine spezifische “Berliner Moderne” im Stil des “Neuen Bauens”.

Kahlschlagsanierung
An Nazizeit und zweiten Weltkrieg schloss sich im frisch geteilten Berlin eine Phase an, in der die Architektur eher der nackten Not gehorchte und weitgehend ambitionslos für Dächer über den Köpfen sorgte. Als Ausnahmen vom Generaltrend dieser Jahre können jene Bauwerke gelten, die der Renommiersucht im kalten Krieg geschuldet waren wie etwa die prächtigen Wohnblöcke aus den 1950er Jahren im Stil des Sozialistischen Klassizismus in der Stalinallee (heute Karl-Marx-Allee) in Friedrichshain. Doch bald schon wehte im Westen wie im Osten ein neuer städtebaulicher Wind, der Plattenbausiedlungen zum Ideal erhob. Vor allem aber wurden nun die alten Mietskasernen, denen der Zahn der Zeit inzwischen auch mächtig zugesetzt hatte, als empörende Schandflecke einer neuen Stadtkultur erkannt. Systemübergreifend einig war man sich, dass solche Häuser am besten abgerissen und durch 60er und 70er Jahre-Zweckbauten ersetzt gehörten. In Westberlin sah das “Erste Programm zur Stadterneuerung” vom 18. März 1963 zwei Sanierungsmethoden vor: Die erste war der Totalabriss und eine nachfolgende Neubebauung, die zweite war der Teilabriss durch Entkernung und die Komplettierung bzw. Modernisierung der verbliebenen Restsubstanz. Der Umfang der sanierungsbedürftigen Wohnungen wurde 1962 im “Ersten Bericht über die Stadterneuerung in Berlin” mit 430.000 von insgesamt 849.918 (1960) vorhandenen Wohnungen angegeben. Davon waren 250.000 abbruchreif und 180.000 sanierungsbedürftig. Gesagt, getan: Der Südosten des Westberliner Arbeiterbezirks Wedding etwa musste komplett dran glauben. Fast kein Altbau hat im Gebiet rings um die nördliche Brunnenstraße die anschließende Kahlschlagsanierung überlebt.

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Zille-Zeichnung: “Mutta, schmeiß Stulle runter!”

Verwahrlosung und Protestkulturen
Wenige hundert Meter weiter östlich hingegen, im früheren Zwillings-Unterschichtenbezirk Prenzlauer Berg konnte – durch eine glückliche Fügung – genau dies vermieden werden. Die ewig klamme DDR hatte einfach nicht genug Geld für die jahrzehntelang geplante Abrisssanierung. Stattdessen entstand in den zunehmend verwahrlosten und von Ratten und Feuchtigkeit gepeinigten Hinterhöfen eine subversive Parallelwelt aus Künstlern und Oppositionellen, denen die Regierung – trotz zahlreicher Stasispitzel in der Szene – niemals ganz Herr werden konnte. Auch unsere Bundeskanzlerin Angela Merkel rühmt sich heute, dort einige Studienjahre lang in einfachsten Verhältnissen gewohnt zu haben.
Ebenfalls eine Parallelwelt entstand in den 1970er Jahren im Westberliner Bezirk Kreuzberg, wo autonome Gruppen sich im Protest gegen die Sanierungspläne des Senats der erhaltenswerten Altbausubstanz annahmen und zwischen 1979 und 1981 über 150 Gebäude besetzten. Die Bilder von handgreiflichen Auseinandersetzungen zwischen Hausbesetzern und Polizei gingen durch Presse und Fernsehen. Juristisch waren die Hausbesetzungen natürlich
Hausfriedensbrüche und im (nicht seltenen) Fall der Beeinträchtigung von Einrichtungen und Bausubstanz auch Sachbeschädigungen. Gleichwohl trugen die militanten Besetzer auf ihre Weise zu einem allmählichen Umdenken im Umgang mit den Altbauten bei. Die hohen Decken mit Stuck, die großen Türen und Hausflure – all das galt zunehmend als schick und cool. Heinrich Zille hätte sich verwundert die Augen gerieben. 1982 wurden die zwölf Grundsätze einer behutsamen Stadterneuerung formuliert. Das Berliner Abgeordnetenhaus stimmte diesen schließlich zu.

Sanierte Altbauten plötzlich todschick
Der Rest ist schnell erzählt. Nach der Wende wurde in Prenzlauer Berg und Teilen Kreuzbergs und Friedrichshains vollendet, was Stadtsoziologen als Gentrifizierung bezeichnen: die Aufwertung innenstadtnaher Wohngebiete. Das Muster ist stets gleich, weiß Wikipedia: “Wegen niedriger Mietpreise werden die Stadtteile für “Pioniere” (Studenten, Künstler, Subkultur) attraktiv. Die werten in einem ersten Schritt die Stadtteile auf und setzen einen Segregationsprozess in Gang. Viele Studenten steigen ins Berufsleben ein, verdienen deutlich mehr Geld als die ansässigen Bewohner; Künstler etablieren sich und bringen weiter Kapital in die Stadtteile. Investoren sehen Chancen zur Wertsteigerung. Erste Häuser und Wohnungen werden restauriert, Szene-Clubs und Kneipen entstehen. Die Mieten steigen. Alteingesessene wandern wegen Mieterhöhungen ab. Auch die neu zugewanderten Studenten oder Künstler können sich die höheren Mietpreise nicht mehr leisten und siedeln sich in anderen Stadtteilen an. Eine neue, wohlhabendere Klientel siedelt sich an und setzt andere Lebensstandards durch. Immobilienunternehmen entdecken das Interesse und sanieren weitere Häuser luxuriös. Die ursprüngliche Bevölkerungsstruktur und der Charakter der Viertel wandeln sich.” Nur notorische Spötter wie der SZ-Feuilletonist Jens Bisky finden, dass Prenzlauer Berg heute der Ort sei, wo man “für viel Geld proletarisch wohnen” könne.

Globaler Trend zur Innenstadt

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Noch unterschätzt: Zwischenkriegsbauten wie hier in Charlottenburg am Landgericht (Foto: TC)

Verstärkt werden solche Gentrifizierungstendenzen seit geraumer Zeit durch den globalen Trend einer generellen Aufwertung der Innenstädte. Träumte die Welt noch vor zwei Jahrzehnten den Traum von der unbegrenzten Mobilität und zersiedelte die Landschaft mit Häusern “im Grünen”, hat sich nun erkennbar ein Wandel vollzogen: Bedingt durch steigende Rohstoffpreise einerseits und den zunehmenden Zerfall der konventionellen Familienstrukturen andererseits sind nunmehr wieder kürzere Wege und eine perfekte Infrastruktur gefragt. Doch nicht die Lage allein bestimmt den Wert der Großstadtimmobilien: Wie der GSW Wohnmarktreport für Berlin 2008 ermittelte, sind es vor allem innerstädtische Lagen mit starkem Altbaubestand (Baujahr vor 1918), die hinsichtlich Miet- und Kaufpreisen einen stabilen Aufwärtstrend verzeichnen, der allerdings aktuell infolge der Finanzkrise zum Teil unterbrochen wurde. Hinzu kommen aber zunehmend auch Luxus-Neubauten in gefragten Lagen (Mitte, Prenzlauer Berg, Kreuzberg, aber auch Pankow), z.B. sogenannte Townhouses, deren Baustil in mancher Hinsicht (z.B. Deckenhöhe und Fenstergröße) auf Anleihen bei der klassischen Mietskaserne hindeutet, die nachteilige Enge letzterer im Hofbereich aber vermeidet. Während in anderen deutschen Großstädten wie München oder Hamburg die Aufwertung der Innenstädte aber bereits abgeschlossen oder in vollem Gange ist, hinkt das strukturschwache Berlin hier deutlich hinterher. Zentral oder citynah gelegene “Problembezirke” mit solider Altbausubstanz wie Teile Weddings oder das nördliche Neukölln haben die Gentrifizierung jedenfalls noch vor sich.
Weniger gefragt sind auf dem Wohnimmobilien-Markt vor allem Nachkriegsbauten mit Baujahren vor 1990, die nur bei exzellenter Citylage (relative) Spitzenpreise erzielen können. Ebenfalls weniger goutiert werden Zwischenkriegsbauten (1919-1936), denen man ihre vergleichsweise kleine (aber die der Nachkriegsbauten doch weit übertreffende) Dimensionierung in Zimmergröße und Deckenhöhe verübelt, dabei aber solche Vorzüge wie altbautypische Holzdielenfußböden, Doppelholzfenster und Messingtürgriffe in Verbindung mit teilweise äußerst geräumigen geschlossenen grünen Innenhöfen ohne Hinterhäuser übersieht. In diesem Jahr verlieh die Unesco sechs Berliner Reformsiedlungen der 1920er und 1930er Jahre den Rang als Weltkulturerbe.

Justament Dez. 2006: Was bringt das Häusle?

Der weltweite Immobilienboom der vergangenen Jahre ist an Deutschland bislang vorbeigegangen

Kurz nach der Wende, in den wilden Monaten vor der Wiedervereinigung, glaubte der erfolgreiche Hamburger Geschäftsmann Bruno P. (Name von der Redaktion geändert) einen wirklich guten Deal gemacht zu haben. Wohnungen in Berlin galten damals als spottbillig, jedenfalls galt das für die etwas heruntergekommenen Westbezirke in der Nähe der Mauer. Der Werbeprospekt einer GSV Vermögensverwaltung GmbH bestätigte ihn nur in dem, was er sich selbst auch schon überlegt hatte: “Berlin erlebt den größten Boom der Nachkriegszeit!!!”, hieß es dort.

Große Erwartungen …
“Nach den Wahlen in der DDR rollt jetzt der Zug der Wiedervereinigung auf Hochtouren. Berlin wird zur Drehscheibe zwischen Ost und West!!! Die Preise für Eigentumswohnungen, Häuser und Grundstücke sind nach dem Fall der Mauer und der Wende in der DDR explosionsartig gestiegen. Preissteigerungen zwischen 30 und 40 %! Ein Ende der Preiseskalation ist nicht abzusehen! Bereits jetzt fehlen in Berlin über 150.000 Wohnungen. Aufschwung für die Mauernahen Stadtteile – ehemalige Randgebiete wie Neukölln liegen dann im Zentrum! Aus Capital 2/90: Neukölln – Der Stadtteil gilt noch als Geheimtipp. Sollte der nahegelegene Ost-Flughafen Schönefeld auf internationalen Standard ausgebaut werden, prophezeien Experten schon kurzfristig Preissteigerungen um bis zu 50 %. Noch (wie lange noch?) liegen die Preise in Berlin rund 20 % unter denen vergleichbarer westdeutscher Großstädte! Experten raten: Jetzt zugreifen! Zeit ist Geld! Denn sollte Berlin einmal Hauptstadt werden, klettern die Preise in astronomische Höhen. Dann werden in Berlin Londoner oder Pariser Verhältnisse herrschen!”
Kurz entschlossen griff Bruno P. zu und erwarb von der GSV Vermögensverwaltung GmbH zwei vermietete Einzimmerwohnungen in Berlin-Neukölln für jeweils 90.000 DM. Nun konnte er, so glaubte er, sich zurücklehnen und genüsslich die Wertsteigerung seiner Immobilien verfolgen.

… nicht erfüllt
Doch zum Verdruss von Bruno P. stiegen die Immobilienpreise nach der Wiedervereinigung nur in einigen wenigen Berliner Bezirken, Neukölln war nicht dabei. Zwar wurde Berlin tatsächlich deutsche Hauptstadt, doch die strukturellen Probleme nahmen seitdem nicht ab, sondern zu. Statt als Leuchtturm auf das schwach entwickelte Umland auszustrahlen, zog dieses seinerseits Berlin mit in den Strudel von Deindustrialisierung und Investitionsstau. Für den Ausbau des Flughafens Schönefeld zum neuen Großflughafen gab nach jahrelangen juristischen Grabenkämpfen das Bundesverwaltungsgericht erst im März 2006 grünes Licht. Mit der Fertigstellung ist frühestens 2011 zu rechnen. Die Immobilienpreise Berlins liegen heute durchschnittlich deutlich mehr als 20 % unter denen westdeutscher Großstädte. Astronomische Höhe hat allein der Schuldenberg erreicht, der sich in Berlin seit der Wende aufgetürmt hat: Er liegt bei 62 Milliarden Euro. Seit Jahren hat Bruno P. große Mühe, überhaupt Mieter für seine Wohnungen zu finden. Trotz inzwischen erstklassig ausgebauter Verkehrsinfrastruktur hat sich das nähere Umfeld der Wohnungen zum berüchtigten sozialen Brennpunkt entwickelt. Und als dann noch Anfang 2006 die Sache mit der nahe gelegenen Rütli-Schule passierte, als prügelnde und schwer bewaffnete Schüler ihren Lehrern Furcht und Schrecken einjagten, da wusste Bruno P., dass er mit seinen Wohnungen wohl in naher Zukunft nicht mehr glücklich werden würde. Früher kauften wenigstens noch ab und zu preisbewusste Eltern aus Westdeutschland billige Studentenbuden in Neukölln für ihre in Berlin studierenden Sprösslinge, doch seit Rütli ist der Ruf von Berlin-Neukölln vermutlich auf Jahre hin verbrannt.

Deutschland hängt hinterher
Selbstkritisch schätzt Bruno P. heute den realen Verkehrswert seiner Wohnungen, die er Mitte der Neunziger noch aufwändig hatte sanieren lassen, auf gerade noch die Hälfte des Anschaffungspreises. Da ist es für ihn nur ein schwacher Trost, dass sich so manche seiner Bekannten nach der Wende Schrottimmobilien aus dem Osten andrehen ließen und nun noch schlechter dastehen als er. Doch auch in besseren Lagen in Westdeutschland waren Immobilien in den letzten Jahren keine Selbstläufer mehr. Während zwischen 1997 und 2005 fast die ganze Welt einen phantastischen Immobilienboom erlebte, sanken die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland um 0,2 %. (Quelle: The Economist, MLP-Forum 3/06) Noch schlimmer erging es nur Japan, wo die Preise im gleichen Zeitraum um 28 % einbrachen. Hingegen lag der Wertzuwachs im genannten Achtjahreszeitraum z. B. in Italien bei 69 %, in den USA bei 73 %, in Frankreich bei 87 %, in Spanien bei 145 %, in Großbritannien bei 154 % und in Irland bei völlig unglaublichen 192 %. (Quelle: ebd.) Dabei befanden sich die Zinsen, für die Immobilienkäufer bei der Kreditaufnahme aufzukommen haben, zuletzt auch in Deutschland auf historisch niedrigem Niveau. Und schließlich gab es in Deutschland mit der 2005 ausgelaufenen Eigenheimzulage sogar noch eine zusätzliche Subvention auf den Kauf selbst genutzter Immobilien.

Mutmaßungen, aber keine Erklärung
Wie also ist die Flaute auf den deutschen Immobilienmärkten zu erklären? So fragen sich viele, die in jüngster Vergangenheit mit Immobilien, dieser vermeintlich krisensicheren Geldanlage, daneben lagen. So fragen aber auch diejenigen, die sich in Anbetracht der nackten Zahlen verwundert die Augen reiben und angesichts gesättigter internationaler Immobilienmärkte nun ihre Chance in Deutschland wittern. Nun haben sich viele andere Länder, nicht nur das ganz und gar erstaunliche Irland, das noch vor gar nicht so langer Zeit als eins der Armenhäuser Europas galt, zuletzt weitaus dynamischer entwickelt als Deutschland. Doch auch Staaten wie Frankreich oder Italien, die mit ähnlichen Problemen zu kämpfen haben wie Deutschland (hohe Staatsverschuldung, zu hohe Löhne, hohe Arbeitslosigkeit, wenig flexibler Arbeitsmarkt) partizipierten nicht schlecht am Immobilienboom. Und soll die wirtschaftliche und soziale Lage in den Banlieues von Paris oder in Sizilien wirklich so viel besser sein als in Berliner Problembezirken wie Wedding oder Neukölln? Vielleicht ist es ja eine spezifisch deutsche Verzagtheit, welche die deutschen Häuslebauer – mit rund 230.000 Baugenehmigungen wurde 2005 auch hier ein historisch niedriger Wert erreicht – und Wohnungskäufer zu solcher Zurückhaltung verleitet hat. Erinnern wir uns: Auch vom jüngsten Aufschwung am deutschen Aktienmarkt, der den Leitindex DAX vom Tiefstwert 2300 Punkte (2002) bis zum heutigen Stand von mehr als 6000 Punkten trieb, profitierten vorrangig internationale Investoren. An den zögernden und zaudernden deutschen Anlegern, so das Ergebnis einer einschlägigen Untersuchung, ging diese Entwicklung größtenteils vorbei.

“Heuschrecken” ante portas
Werden die ausländischen Investoren also auch bei den deutschen Immobilien schneller sein? Obwohl niemand die Entwicklung voraussagen kann und ein nachhaltiger Aufschwung der Immobilienpreise in Deutschland längst keine ausgemachte Sache ist, spricht doch einiges dafür. Bereits seit etwa zwei Jahren investieren internationale Großanleger (vulgo: “Heuschrecken”) verstärkt in deutsche Miet-Immobilien, die sie als sichere Alternative zu ihren risikoreicheren Heimatmärkten ansehen. Dabei handelt es sich vornehmlich um Briten und US-Amerikaner. Die Fondsgesellschaften kommen aber auch aus Irland, Italien, Frankreich, Spanien, Österreich und Japan. Besonders interessant ist für sie … Berlin. Als Initialzündung wirkte 2004 der Verkauf der größten Wohnungsbaugesellschaft GSW mit ca. 65.000 Wohneinheiten für gut 405 Millionen € an einen US-Investor und seine Partner. Nach dem aktuellen Marktbericht der Stadt wurden 2005 immerhin schon wieder fast 25.000 Verkäufe registriert und mehr als neun Milliarden € umgesetzt. In den Jahren zuvor wurden im Schnitt nur jährlich ca. 18.000 Verkäufe verzeichnet. Für 2006 wird noch mit einer Steigerung gerechnet. Gekauft werden klassische Mietshäuser mit 30 Wohnungen und ein oder zwei Läden im Parterre sowie Wohn- und Geschäftshäuser. Gefragt sind die klassischen Innenstadtlagen im Westen und die neuen Trendbezirke im Osten. Problembezirke aber haben selbst die “Heuschrecken” nicht auf ihrer Rechnung. Vielleicht wird der Boom eines Tages so stark, dass er auch die bisherigen Problemviertel erreicht. Auch in London wollte vor 17 Jahren niemand in die berüchtigten “Docklands”. Heute sind diese bei Büromietern sehr beliebt und London der stärkste Immobilienstandort Europas. Doch an eine solche Entwicklung glaubt derzeit (noch) niemand in Deutschland.

Rettungsanker Steuertricks
Auch Bruno P. glaubt nicht mehr an ein Wunder und hat seinen Steuerberater um Rat gefragt. Der präsentierte ihm als Lösung einen der 1000 ganz legalen Steuertricks: Die Wohnungen werden jeweils an gemeinnützige Vereine mit besonderer Förderungswürdigkeit verschenkt, welche sie als Büroräume nutzen. Bruno P. kann diesen sozialen Akt alljährlich steuerlich geltend machen und hat am Ende zumindest annähernd seinen Einsatz wieder heraus. Seine Immobilienspekulationen will er künftig nicht mehr mittels Investments in riskante Einzelobjekte betreiben, sondern fiebert der Einführung der so genannten REITS entgegen, der Real Estate Investment Trusts, die von 2007 an in Deutschland zugelassen werden sollen. Darunter verbergen sich börsennotierte Immobilien-Treuhandfonds, die durch das nationale Steuerrecht in der Regel völlig von Ertragssteuern befreit sind und den überwiegenden Teil der Erträge an ihre Anleger ausschütten. Sie kaufen Immobilien, verschlanken die Strukturen, erhöhen die Profitabilität und verkaufen sie anschließend mit dickem Gewinn weiter, sind also “Heuschrecken” reinsten Wassers. Wie es aussieht, werden aber aus Gründen der Sozialverträglichkeit vorläufig nur REITS für Büro- und keine für Wohnimmobilien zugelassen.