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www.justament.de, 16.2.2015: Zustände wie in Neukölln?!

Der neue Berliner Wohnmarktreport liefert wieder brisantes Zahlenmaterial

Thomas Claer

Berlin-Neukölln (Foto: TC)

Berlin-Neukölln (Foto: TC)

„Weiß jemand von euch, wo Zehlendorf liegt? War schon mal jemand von euch  in Zehlendorf?“, fragt der Lehrer seine Neuköllner Schulklasse in Detlev Bucks grandiosem Film „Knallhart“ aus dem Jahr 2006, als ein neuer Schüler aus dem großbürgerlichen Zehlendorf im Berliner Südwesten die Klasse einer offenkundigen „Problemschule“ im damaligen „Problembezirk“ Nord-Neukölln betreten hat. Fast alle sind damit überfragt, nur einer weiß Bescheid: „Zehlendorf? Reiche Arschlochgegend!“, klärt er seine Mitschüler auf. Zu jener Zeit, die noch nicht einmal ein Jahrzehnt zurückliegt, waren das reiche Zehlendorf und das arme Migrantenviertel Neukölln annähernd die größten Gegensätze in Berlin. Bei den von den Vermietern verlangten Angebots-Kaltmieten auf dem Wohnungsmarkt lag Zehlendorf gleich hinter dem neureichen Trendbezirk Mitte an der Spitze der Berliner Alt-Bezirke. (Alt-Bezirke heißt: Man legt die 23 alten Bezirke von vor der Gebietsreform 2001 zugrunde und nicht die zwölf neuen Bezirke, die durch Zusammenlegungen von sozial z.T. sehr heterogenen Gebieten entstanden sind, was seitdem oft zu irreführenden Verzerrungen in den Statistiken geführt hat.) Neukölln lag damals – so gerechnet – knapp vor dem östlichen Plattenbaubezirk Marzahn (der fiktiven Heimat der mittlerweile zu Berühmtheit gelangten Komikerin Cindy) auf dem vorletzten Platz. Am Ende des Films „Knallhart“ ist der Protagonist (gespielt vom jungen David Kross) heilfroh, dass er das schreckliche Neukölln schnell wieder verlassen kann, da seine Mutter eine Wohnung im bürgerlichen Steglitz gefunden hat.

Inzwischen hat sich das Kräfteverhältnis auf dem Berliner Wohnungsmarkt nun aber, vorsichtig ausgedrückt, ein wenig verschoben:

Wohnkosten in Berliner Bezirken (Angebotskaltmiete pro qm 2014/2008) nach Alt-Bezirken gem. Wohnmarktreport Berlin / eigenen Berechnungen

1. Mitte (Alt) (12,05/9,54/+26,3%/alternativ/repräsentativ)
2. Kreuzberg (10,92/6,37/+59,2%/alternativ/lebendig)
3. Prenzlauer Berg (10,44/7,32/+39,1%/alternativ/neubürgerlich)
4. Friedrichshain (10,00/6,60/+51,5%/alternativ/lebendig)
5. Wilmersdorf (9,82/8,06/+21,8%/großbürgerlich/bürgerlich)
6. Charlottenburg (9,56/7,24/+32,1%/großbürgerlich/lebendig)
7. Schöneberg (9,44/7,24/+26,8%/bürgerlich/lebendig)
8. Tiergarten (9,40/6,33/+39,0%/gemischt/lebendig)
9. Zehlendorf (9,32/7,94/+13,6%/großbürgerlich/bürgerlich)
10. Neukölln* (8,24/5,23/+57,5%/alternativ/proletarisch)
11. Steglitz (8,24/6,45/+27,7%/bürgerlich/kleinbürgerlich)
12. Weißensee (8,09/5,65/+43,2%/bürgerlich)
13. Lichtenberg (8,00/5,50/+45,5%/proletarisch/kleinbürgerl.)
14. Wedding (7,79/5,26/+48,1%/proletarisch/lebendig)
15. Köpenick (7,78/6,11/+17,7%/bürgerlich/proletarisch)
16. Pankow (7,75/5,99/+29,4%/bürgerlich/lebendig)
17. Tempelhof (7,47/5,82/+28,3%/kleinbürgerlich/bürgerlich)
18. Treptow (7,34/5,47/+34,2%/proletarisch/lebendig)
19. Reinickendorf (7,15/5,76/+24,1%/kleinbürgerlich/bürgerlich)
20. Hohenschönhausen (7,00/5,96/+17,5%/proletarisch/gemischt)
21. Spandau (6,76/5,43/+24,5%/kleinbürgerlich/lebendig)
22. Hellersdorf (6,55/5,30/+23,6%/proletarisch/gemischt)
23. Marzahn (6,24/4,85/+28,7%/proletarisch/gemischt)

* Neukölln-Nord (9,18/5,08/+80,7%/alternativ/proletarisch)
Neukölln-Süd (7,03/5,41/+30,0%/kleinbürgerl./proletarisch)

Für Zehlendorf reicht es jetzt also nur noch zu einem guten Mittelplatz. Nun ist Zehlendorf zweifellos auch heute noch eine „reiche Arschlochgegend“. Die Solideren unter den dort ansässigen Vermögenden haben natürlich, um es James-Bond-haft auszudrücken, nicht gemietet, sondern gekauft. Und doch sagt es eine Menge über den dynamischen Wandel in Berlin aus, dass dieser Bezirk in den letzten sechs Jahren den prozentual niedrigsten Anstieg der Angebotskaltmieten – gerade einmal 13,6 Prozent – zu verzeichnen hatte. Nahezu alle Innenstadtbezirke sind mit Karacho an Zehlendorf vorbeigezogen, allen voran die heiß begehrten Szenelagen von Kreuzberg, Prenzlauer Berg und Friedrichshain mit Zuwächsen von bis zu 59,2 Prozent in diesem Zeitraum.

Und was macht Neukölln? Innerhalb weniger Jahre ist es zum ausgesprochenen „place to be“ geworden. Zuerst kamen nur ein paar versprengte Künstler, die sich in die billigen leer stehenden Läden einmieteten. Dann wurde es zum Geheimtipp für die feierwütige Jugend der Welt. Schließlich gab es eine regelrechte Invasion. Längst ist Neukölln bei den Mieten an Steglitz vorbei- und mit Zehlendorf nahezu gleichgezogen. Mit Zuwächsen bei den Angebots-Kaltmieten von 80,7 Prozent im Sechsjahreszeitraum schießt die nunmehrige Hipster-Gegend Neukölln-Nord dabei den Vogel ab. Unter den zehn Postleitzahlgebieten mit dem stärksten Mietanstieg seit 2008 befinden sich acht aus Nord-Neukölln. (Und nahezu alle 30 Postleitzahlgebiete mit dem stärksten Mietanstieg liegen in der Innenstadt.)

Gebiete mit dem stärksten Anstieg der Angebotskaltmieten im Sechsjahreszeitraum

1. 12049 Hermannstraße West /Reuterkiez (Neukölln/10,00/5,10/+96,1%)
2. 12045 Sonnenallee Nord (Neukölln/10,00/5,20/+92,3%)
3. 12043 Rathaus Neukölln (Neukölln/9,54/5,00/+90,8%)
4. 12053 Rollbergstraße (Neukölln/9,32/4,90/+90,2%)
5. 10999 Görlitzer Park (Kreuzberg/11,71/6,20/+88,9%)
6. 12047 Maybachufer („Kreuzkölln“) (Neukölln/10,37/5,50/+88,5%)
7. 10969 Prinzenstraße (Kreuzberg/10,90/6,00/+81,7%)
8. 12059 Weigandufer (Neukölln/9,00/5,00/+80,0%)
9. 12055 Richardplatz (Neukölln/9,00/5,00/+80,0%)
10. 12051 Hermannstraße Süd (Neukölln/8,94/5,00/+78,8%)
11. 10627 Westliche Kantstr./ Bismarckstr. (Charlottenb./11,79/6,60/+78,6%)
12. 10965 Mehringdamm / Bergmannstraße (Kreuzberg/11,21/6,30/+77,9%)
13. 10997 Wrangelstraße / Paul-Lincke-Ufer (Kreuzberg/11,15/6,30/+77,0%)
14. 10559 Stephanstraße (Moabit/Tiergarten/9,22/5,30/+74,0%)
15. 10967 Graefestraße (Kreuzberg/10,50/6,30/+66,7%)
16. 10551 Birkenstraße (Moabit/Tiergarten/8,96/5,40/+65,9%)
17. 13359 Soldiner Straße (Wedding/7,71/4,70/+64,0%)
18. 10961 Gneisenaustraße (Kreuzberg/11,00/6,80/+61,8%)
19. 13357 Gesundbrunnen (Wedding/8,25/5,10/+61,7%)
20. 10827 Crellestraße/Kleistpark (Schöneberg/9,51/5,90/+61,2%)
21. 12526 Bohnsdorf/ Schönefeld (Köpenick/8,50/5,30/+60,4%)
22. 10553 Beusselstraße (Moabit/Tiergarten/8,15/5,10/+59,8%)
23. 10555 Alt-Moabit-West (Tiergarten/9,42/5,90/+59,7%)
24. 13351 Rehberge (Wedding/7,98/5,00/+59,6%)
25. 10823 Alt-Schöneberg /Eisenacher Str. (Schöneberg/10,00/6,30/+58,7%)
26. 10783 Bülowbogen/Bülowstraße (Schöneberg/8,76/5,60/+56,4%)
27. 10247 Samariterstraße (Friedrichshain/10,00/6,40/+56,2%)
28. 10365 Siegfriedstraße (Lichtenberg/8,04/5,20/+54,6%)
29. 10439 Arnimplatz (Prenzlauer Berg/10,00/6,50/+53,8%)
30. 12435 Treptower Park (Treptow/8,75/5,70/+53,6%)

Aber was ist denn nun aus der ausufernden Kriminalität in Neukölln geworden, den Problemschulen und den Jugendbanden? Das alles kann natürlich nicht von heute auf morgen völlig verschwinden, aber es wird angesichts des rasanten sozialen Wandels massiv zurückgedrängt. Jedenfalls redet davon heute kaum noch jemand – außer vielleicht auf PEGIDA-Demonstrationen und AfD-Parteitagen. Dort wurde in letzter Zeit oft gewarnt, es dürfe nicht zugelassen werden, dass sich „Zustände wie in Berlin-Neukölln“ in ganz Deutschland ausbreiten, womöglich noch in Dresden. Hier drängt sich allerdings der Verdacht auf, dass diese Leute in ihrer Argumentation nicht ganz auf dem neuesten Stand sind. Vielleicht sollten sie neben Sarrazin und Buschkowsky auch einfach mal den Berliner Wohnmarktreport lesen? Laut Wikipedia ist die zurückgetretene PEGIDA-Oberaktivistin Kathrin Oertel, die nun eine Bürgerbewegung „rechts von der CDU“ gegründet hat, ja als „freiberufliche Wirtschaftsberaterin und Immobiliensachverständige“ tätig. Doch zeugt es gewiss nicht von viel Sachverstand, generell einen Verfall der Immobilienpreise aufgrund von immer neuen Flüchtlingsheimen zu befürchten, wie es ja häufig aus der Ecke dieser „besorgten Bürger“ zu hören war. Für Berlin jedenfalls gilt: Wenn etwas die Explosion der Mieten und Immobilienpreise aufhalten kann, dann bestimmt nicht ein paar zusätzliche Flüchtlingsheime, sondern vielmehr die Aufmärsche der rechten Aktivisten, die eine durchaus abschreckende Wirkung auf internationale Investoren haben. Man kann nur hoffen, dass das die Gentrifizierungsgegner nicht mitbekommen…

Top 25 aller Postleitzahlbezirke nach Höhe der Angebotskaltmiete pro qm 2014/2008

1.   10117 Unter den Linden (Mitte/12,90/12,60/+2,4%)
2.   10178 Hackescher Markt/ Alexanderplatz (Mitte/12,50/10,30/+21,4%)
3.   10119 Rosenthaler Platz (Mitte/12,50/9,00/+38,9%)
4.   10627 Westliche Kantstr./ Bismarckstr. (Charlottenburg/11,79/6,60/+78,6%)
5.   10999 Görlitzer Park (Kreuzberg/11,71/6,20/+88,9%)
6.   10435 Kollwitzplatz (Prenzlauer Berg/11,66/8,60/+35,6%)
7.   10115 Chausseestraße (Mitte/11,53/8,40/+37,3%)
8.   10785 Potsdamer Platz (Tiergarten/11,25/7,80/+44,2%)
9.   10965 Mehringdamm / Bergmannstraße (Kreuzberg/11,21/6,30/+77,9%)
10. 10997 Wrangelstraße / Paul-Lincke-Ufer (Kreuzberg/11,15/6,30/+77,0%)
11. 10707 Olivaer Platz / Kurfürstendamm (Wilmersdorf/11,14/8,40/+32,6%)
12. 14195 Dahlem (Zehlendorf/11,11/9,40/+18,2%)
13. 10623 Savignyplatz (Charlottenburg/11,01/9,00/+22,4%)
14. 10405 Prenzlauer Allee (Prenzlauer Berg/11,00/7,80/+41,0%)
15. 10961 Gneisenaustraße (Kreuzberg/11,00/6,80/+61,8%)
16. 10629 Sybelstraße/ Kurfürstendamm (Charlottenburg/10,95/9,00/+21,7%)
17. 10969 Prinzenstraße (Kreuzberg/10,90/6,00/+81,7%)
18. 10719 Ludwigkirchplatz/ Kurfürstendamm (Wilmersdorf/10,91/9,70/+12,5%)
19. 10179 Jannowitzbrücke (Mitte/10,84/7,40/+46,5%)
20. 10437 Helmholtzplatz (Prenzlauer Berg/10,70/7,70/+39,0%)
21. 14193 Grunewald (Wilmersdorf/10,63/10,60/+0,3%)
22 .10967 Graefestraße (Kreuzberg/10,50/6,30/+66,7%)
23. 12047 Maybachufer („Kreuzkölln“) (Neukölln/10,37/5,50/+88,5%)
24. 10777 Viktoria-Luise-Platz (Schöneberg/10,37/7,60/+36,4%)
25. 10789 Tauentzienstr. / Kurfürstendamm (Wilmersdorf/10,25/9,10/+12,6%)

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www.justament.de, 18.3.2013: Neukölln disst überall

Die Juristin Inger-Maria Mahlke und ihr fulminanter Gentrifizierungs-Roman „Rechnung offen“

Thomas Claer

lit-tc-mahlke-rechnung-offfenUm es gleich vorweg zu sagen: Dieser Roman ist nichts für zart besaitete Gemüter, denn seine Protagonisten hassen und verachten und bekämpfen sich mit einer Inbrunst, wie sie nur in den besten Familien vorkommt. Aber der Reihe nach: Die im Zentrum des Buches stehende dreiköpfige Familie Jansen ist eigentlich gut dabei im neuerdings aufstrebenden Berlin: Vater Claas betreibt eine prima laufende psychologische Beratungs-Paxis, Schwerpunkt: Behandlung von Depressionen. Doch zwischen ihm und seiner Frau Theresa, die als freie Jura-Dozentin an der FU immerhin fast die monatlichen Mietkosten der luxuriösen Charlottenburger Altbauwohnung erwirtschaften kann, knirscht es gewaltig. Vor allem ist es ein Ärgernis für Theresa, dass ihr Mann unablässig Antiquitäten auf Ebay ersteigert (bisweilen lässt er sogar seine Patienten warten, wenn gerade eine Auktion ausläuft) und damit die Wohnung vollstellt. Irgendwelche Finanz-Heinis haben Claas zum Kauf eines Mietshauses im einstigen Problem- und nunmehrigen Trendbezirk Neukölln überredet, natürlich auf Pump, weil das wohl steuerlich günstiger ist. Claas hat das anscheinend selbst kaum richtig durchgerechnet, seine Frau interessiert das ganze ohnehin nicht. Als sich dann herausstellt, dass etliche Altmieter schon ewig keine Miete mehr gezahlt haben, als Gerichts- und Räumungskosten anwachsen, öffnet Claas irgendwann gar nicht mehr die immer neuen Briefe mit den Rechnungen und Pfändungsbeschlüssen, und bald ist sein Konto nicht mehr gedeckt. Indessen hat sich die etwa 20-jährige Tochter Ebba, das Sorgenkind, übergewichtig, antriebslos und sogar an einer Ausbildung als Kindergärtnerin scheiternd, in einer freigewordenen Wohnung im väterlichen Neuköllner Mietshaus einquartiert. Dorthin, allerdings in eine andere der  total versifften Wohnungen des Hauses, zieht auch Vater Claas, als ihn seine Frau nach einem Streit vor die Tür setzt. Der Leser erfährt von den überwiegend traurigen Existenzen, die in diesem Hause sonst noch ihr Dasein fristen, aber auch von der Aufbruchstimmung durch die „Invasion“, die erst „im letzten Jahr begonnen hatte“: „Im Sommer waren sie braungebrannt, im Winter rotwangig, saßen mit Laptops in Cafés, in Eile auf ihren Fahrrädern, verabredet, immer verabredet…“ Das alte Neukölln bestand noch aus „Gemüsehändlern, Wettbüros, Dönerimbissen, 99-Cent-Läden, Lidl-Märkten und Kneipen, in deren Schaufenstern Silvestergardinen bleichten“. Das neue Neukölln sieht dann so aus: „Die Kneipe an der Ecke war weg…Im Frühjahr hatte in den Räumen ein Café aufgemacht, die Tapeten hatten sie runtergerissen… Sofas standen kreuz und quer und kleine Couchtische und Sessel… und alle mussten übereinandersteigen, wenn sie zu ihren Plätzen wollten. Bei den neuen Geschäften war unklar, was sie verkauften. In den Schaufenstern hingen Plakate… In manchen Läden reihenweise Tische mit Computern…“
Ohne Frage ein dankbares Thema hat sich die 35-jährige Juristin Inger-Maria Mahlke, aufgewachsen in Lübeck, FU-Absolventin und selbst in Neukölln lebend, für ihren zweiten Roman „Rechnung offen“ ausgesucht. So viele grundverschiedene Welten prallen in diesem Umbruchs-Bezirk gerade jetzt aufeinander, dass dies nach einer literarischen Verarbeitung geradezu schreit. Allerdings bedarf es beim Leser schon eines Minimums an juristischem (Mietrecht!) und ökonomischem (Entwicklung der Immobilienpreise!) Hintergrundwissen, um die entscheidenden Ereignisse der Geschichte, die im Roman nur sehr knapp angedeutet werden, angemessen nachvollziehen zu können. Dafür erhalten Nebensächlichkeiten immer wieder sehr breiten Raum, was aber mit dem, sagen wir, etwas eigenwilligen Schreibstil der Autorin zu tun hat, der in seiner nicht uneleganten Verschrobenheit ein wenig an Günter Grass erinnert. Allerdings fehlt ihr, anders als diesem, der überreichliche Sinn fürs Erotische, das im Buch nahezu völlig ausgespart bleibt. Sehr wohl aber pflegt Inger-Maria Mahlke einen Naturalismus, der sich der ausgiebigen Beschreibung von Körperausdünstungen, Speichelflüssen und, ja, auch Kackwürsten widmet. Das ist Geschmacks-, aber letztlich auch Gewöhnungssache. Und gewiss ist es manchmal etwas anstrengend, den vielen erzählerischen Sprüngen der Autorin zu folgen, die einem in ihrem Reduktionsenthusiasmus immer aufs Neue das Rätsel aufgibt, an welchem Ort und in welchem Strang der Handlung  man sich denn nun schon wieder gerade befindet. Doch bei weitem rausgerissen wird all das durch den wirklich grandiosen Plot des Romans mit seinem überraschenden Ende mitsamt einer bösen Pointe. Wir wollen noch nichts verraten.

Inger-Maria Mahlke
Rechnung offen. Roman
Berlin Verlag 2013
284 Seiten, EUR 19,99
ISBN 978-3-827ß-1130-5

Justament Dez. 2006: Was bringt das Häusle?

Der weltweite Immobilienboom der vergangenen Jahre ist an Deutschland bislang vorbeigegangen

Kurz nach der Wende, in den wilden Monaten vor der Wiedervereinigung, glaubte der erfolgreiche Hamburger Geschäftsmann Bruno P. (Name von der Redaktion geändert) einen wirklich guten Deal gemacht zu haben. Wohnungen in Berlin galten damals als spottbillig, jedenfalls galt das für die etwas heruntergekommenen Westbezirke in der Nähe der Mauer. Der Werbeprospekt einer GSV Vermögensverwaltung GmbH bestätigte ihn nur in dem, was er sich selbst auch schon überlegt hatte: “Berlin erlebt den größten Boom der Nachkriegszeit!!!”, hieß es dort.

Große Erwartungen …
“Nach den Wahlen in der DDR rollt jetzt der Zug der Wiedervereinigung auf Hochtouren. Berlin wird zur Drehscheibe zwischen Ost und West!!! Die Preise für Eigentumswohnungen, Häuser und Grundstücke sind nach dem Fall der Mauer und der Wende in der DDR explosionsartig gestiegen. Preissteigerungen zwischen 30 und 40 %! Ein Ende der Preiseskalation ist nicht abzusehen! Bereits jetzt fehlen in Berlin über 150.000 Wohnungen. Aufschwung für die Mauernahen Stadtteile – ehemalige Randgebiete wie Neukölln liegen dann im Zentrum! Aus Capital 2/90: Neukölln – Der Stadtteil gilt noch als Geheimtipp. Sollte der nahegelegene Ost-Flughafen Schönefeld auf internationalen Standard ausgebaut werden, prophezeien Experten schon kurzfristig Preissteigerungen um bis zu 50 %. Noch (wie lange noch?) liegen die Preise in Berlin rund 20 % unter denen vergleichbarer westdeutscher Großstädte! Experten raten: Jetzt zugreifen! Zeit ist Geld! Denn sollte Berlin einmal Hauptstadt werden, klettern die Preise in astronomische Höhen. Dann werden in Berlin Londoner oder Pariser Verhältnisse herrschen!”
Kurz entschlossen griff Bruno P. zu und erwarb von der GSV Vermögensverwaltung GmbH zwei vermietete Einzimmerwohnungen in Berlin-Neukölln für jeweils 90.000 DM. Nun konnte er, so glaubte er, sich zurücklehnen und genüsslich die Wertsteigerung seiner Immobilien verfolgen.

… nicht erfüllt
Doch zum Verdruss von Bruno P. stiegen die Immobilienpreise nach der Wiedervereinigung nur in einigen wenigen Berliner Bezirken, Neukölln war nicht dabei. Zwar wurde Berlin tatsächlich deutsche Hauptstadt, doch die strukturellen Probleme nahmen seitdem nicht ab, sondern zu. Statt als Leuchtturm auf das schwach entwickelte Umland auszustrahlen, zog dieses seinerseits Berlin mit in den Strudel von Deindustrialisierung und Investitionsstau. Für den Ausbau des Flughafens Schönefeld zum neuen Großflughafen gab nach jahrelangen juristischen Grabenkämpfen das Bundesverwaltungsgericht erst im März 2006 grünes Licht. Mit der Fertigstellung ist frühestens 2011 zu rechnen. Die Immobilienpreise Berlins liegen heute durchschnittlich deutlich mehr als 20 % unter denen westdeutscher Großstädte. Astronomische Höhe hat allein der Schuldenberg erreicht, der sich in Berlin seit der Wende aufgetürmt hat: Er liegt bei 62 Milliarden Euro. Seit Jahren hat Bruno P. große Mühe, überhaupt Mieter für seine Wohnungen zu finden. Trotz inzwischen erstklassig ausgebauter Verkehrsinfrastruktur hat sich das nähere Umfeld der Wohnungen zum berüchtigten sozialen Brennpunkt entwickelt. Und als dann noch Anfang 2006 die Sache mit der nahe gelegenen Rütli-Schule passierte, als prügelnde und schwer bewaffnete Schüler ihren Lehrern Furcht und Schrecken einjagten, da wusste Bruno P., dass er mit seinen Wohnungen wohl in naher Zukunft nicht mehr glücklich werden würde. Früher kauften wenigstens noch ab und zu preisbewusste Eltern aus Westdeutschland billige Studentenbuden in Neukölln für ihre in Berlin studierenden Sprösslinge, doch seit Rütli ist der Ruf von Berlin-Neukölln vermutlich auf Jahre hin verbrannt.

Deutschland hängt hinterher
Selbstkritisch schätzt Bruno P. heute den realen Verkehrswert seiner Wohnungen, die er Mitte der Neunziger noch aufwändig hatte sanieren lassen, auf gerade noch die Hälfte des Anschaffungspreises. Da ist es für ihn nur ein schwacher Trost, dass sich so manche seiner Bekannten nach der Wende Schrottimmobilien aus dem Osten andrehen ließen und nun noch schlechter dastehen als er. Doch auch in besseren Lagen in Westdeutschland waren Immobilien in den letzten Jahren keine Selbstläufer mehr. Während zwischen 1997 und 2005 fast die ganze Welt einen phantastischen Immobilienboom erlebte, sanken die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland um 0,2 %. (Quelle: The Economist, MLP-Forum 3/06) Noch schlimmer erging es nur Japan, wo die Preise im gleichen Zeitraum um 28 % einbrachen. Hingegen lag der Wertzuwachs im genannten Achtjahreszeitraum z. B. in Italien bei 69 %, in den USA bei 73 %, in Frankreich bei 87 %, in Spanien bei 145 %, in Großbritannien bei 154 % und in Irland bei völlig unglaublichen 192 %. (Quelle: ebd.) Dabei befanden sich die Zinsen, für die Immobilienkäufer bei der Kreditaufnahme aufzukommen haben, zuletzt auch in Deutschland auf historisch niedrigem Niveau. Und schließlich gab es in Deutschland mit der 2005 ausgelaufenen Eigenheimzulage sogar noch eine zusätzliche Subvention auf den Kauf selbst genutzter Immobilien.

Mutmaßungen, aber keine Erklärung
Wie also ist die Flaute auf den deutschen Immobilienmärkten zu erklären? So fragen sich viele, die in jüngster Vergangenheit mit Immobilien, dieser vermeintlich krisensicheren Geldanlage, daneben lagen. So fragen aber auch diejenigen, die sich in Anbetracht der nackten Zahlen verwundert die Augen reiben und angesichts gesättigter internationaler Immobilienmärkte nun ihre Chance in Deutschland wittern. Nun haben sich viele andere Länder, nicht nur das ganz und gar erstaunliche Irland, das noch vor gar nicht so langer Zeit als eins der Armenhäuser Europas galt, zuletzt weitaus dynamischer entwickelt als Deutschland. Doch auch Staaten wie Frankreich oder Italien, die mit ähnlichen Problemen zu kämpfen haben wie Deutschland (hohe Staatsverschuldung, zu hohe Löhne, hohe Arbeitslosigkeit, wenig flexibler Arbeitsmarkt) partizipierten nicht schlecht am Immobilienboom. Und soll die wirtschaftliche und soziale Lage in den Banlieues von Paris oder in Sizilien wirklich so viel besser sein als in Berliner Problembezirken wie Wedding oder Neukölln? Vielleicht ist es ja eine spezifisch deutsche Verzagtheit, welche die deutschen Häuslebauer – mit rund 230.000 Baugenehmigungen wurde 2005 auch hier ein historisch niedriger Wert erreicht – und Wohnungskäufer zu solcher Zurückhaltung verleitet hat. Erinnern wir uns: Auch vom jüngsten Aufschwung am deutschen Aktienmarkt, der den Leitindex DAX vom Tiefstwert 2300 Punkte (2002) bis zum heutigen Stand von mehr als 6000 Punkten trieb, profitierten vorrangig internationale Investoren. An den zögernden und zaudernden deutschen Anlegern, so das Ergebnis einer einschlägigen Untersuchung, ging diese Entwicklung größtenteils vorbei.

“Heuschrecken” ante portas
Werden die ausländischen Investoren also auch bei den deutschen Immobilien schneller sein? Obwohl niemand die Entwicklung voraussagen kann und ein nachhaltiger Aufschwung der Immobilienpreise in Deutschland längst keine ausgemachte Sache ist, spricht doch einiges dafür. Bereits seit etwa zwei Jahren investieren internationale Großanleger (vulgo: “Heuschrecken”) verstärkt in deutsche Miet-Immobilien, die sie als sichere Alternative zu ihren risikoreicheren Heimatmärkten ansehen. Dabei handelt es sich vornehmlich um Briten und US-Amerikaner. Die Fondsgesellschaften kommen aber auch aus Irland, Italien, Frankreich, Spanien, Österreich und Japan. Besonders interessant ist für sie … Berlin. Als Initialzündung wirkte 2004 der Verkauf der größten Wohnungsbaugesellschaft GSW mit ca. 65.000 Wohneinheiten für gut 405 Millionen € an einen US-Investor und seine Partner. Nach dem aktuellen Marktbericht der Stadt wurden 2005 immerhin schon wieder fast 25.000 Verkäufe registriert und mehr als neun Milliarden € umgesetzt. In den Jahren zuvor wurden im Schnitt nur jährlich ca. 18.000 Verkäufe verzeichnet. Für 2006 wird noch mit einer Steigerung gerechnet. Gekauft werden klassische Mietshäuser mit 30 Wohnungen und ein oder zwei Läden im Parterre sowie Wohn- und Geschäftshäuser. Gefragt sind die klassischen Innenstadtlagen im Westen und die neuen Trendbezirke im Osten. Problembezirke aber haben selbst die “Heuschrecken” nicht auf ihrer Rechnung. Vielleicht wird der Boom eines Tages so stark, dass er auch die bisherigen Problemviertel erreicht. Auch in London wollte vor 17 Jahren niemand in die berüchtigten “Docklands”. Heute sind diese bei Büromietern sehr beliebt und London der stärkste Immobilienstandort Europas. Doch an eine solche Entwicklung glaubt derzeit (noch) niemand in Deutschland.

Rettungsanker Steuertricks
Auch Bruno P. glaubt nicht mehr an ein Wunder und hat seinen Steuerberater um Rat gefragt. Der präsentierte ihm als Lösung einen der 1000 ganz legalen Steuertricks: Die Wohnungen werden jeweils an gemeinnützige Vereine mit besonderer Förderungswürdigkeit verschenkt, welche sie als Büroräume nutzen. Bruno P. kann diesen sozialen Akt alljährlich steuerlich geltend machen und hat am Ende zumindest annähernd seinen Einsatz wieder heraus. Seine Immobilienspekulationen will er künftig nicht mehr mittels Investments in riskante Einzelobjekte betreiben, sondern fiebert der Einführung der so genannten REITS entgegen, der Real Estate Investment Trusts, die von 2007 an in Deutschland zugelassen werden sollen. Darunter verbergen sich börsennotierte Immobilien-Treuhandfonds, die durch das nationale Steuerrecht in der Regel völlig von Ertragssteuern befreit sind und den überwiegenden Teil der Erträge an ihre Anleger ausschütten. Sie kaufen Immobilien, verschlanken die Strukturen, erhöhen die Profitabilität und verkaufen sie anschließend mit dickem Gewinn weiter, sind also “Heuschrecken” reinsten Wassers. Wie es aussieht, werden aber aus Gründen der Sozialverträglichkeit vorläufig nur REITS für Büro- und keine für Wohnimmobilien zugelassen.