Justament Dez. 2006: Was bringt das Häusle?
Der weltweite Immobilienboom der vergangenen Jahre ist an Deutschland bislang vorbeigegangen
Kurz nach der Wende, in den wilden Monaten vor der Wiedervereinigung, glaubte der erfolgreiche Hamburger Geschäftsmann Bruno P. (Name von der Redaktion geändert) einen wirklich guten Deal gemacht zu haben. Wohnungen in Berlin galten damals als spottbillig, jedenfalls galt das für die etwas heruntergekommenen Westbezirke in der Nähe der Mauer. Der Werbeprospekt einer GSV Vermögensverwaltung GmbH bestätigte ihn nur in dem, was er sich selbst auch schon überlegt hatte: “Berlin erlebt den größten Boom der Nachkriegszeit!!!”, hieß es dort.
Große Erwartungen …
“Nach den Wahlen in der DDR rollt jetzt der Zug der Wiedervereinigung auf Hochtouren. Berlin wird zur Drehscheibe zwischen Ost und West!!! Die Preise für Eigentumswohnungen, Häuser und Grundstücke sind nach dem Fall der Mauer und der Wende in der DDR explosionsartig gestiegen. Preissteigerungen zwischen 30 und 40 %! Ein Ende der Preiseskalation ist nicht abzusehen! Bereits jetzt fehlen in Berlin über 150.000 Wohnungen. Aufschwung für die Mauernahen Stadtteile – ehemalige Randgebiete wie Neukölln liegen dann im Zentrum! Aus Capital 2/90: Neukölln – Der Stadtteil gilt noch als Geheimtipp. Sollte der nahegelegene Ost-Flughafen Schönefeld auf internationalen Standard ausgebaut werden, prophezeien Experten schon kurzfristig Preissteigerungen um bis zu 50 %. Noch (wie lange noch?) liegen die Preise in Berlin rund 20 % unter denen vergleichbarer westdeutscher Großstädte! Experten raten: Jetzt zugreifen! Zeit ist Geld! Denn sollte Berlin einmal Hauptstadt werden, klettern die Preise in astronomische Höhen. Dann werden in Berlin Londoner oder Pariser Verhältnisse herrschen!”
Kurz entschlossen griff Bruno P. zu und erwarb von der GSV Vermögensverwaltung GmbH zwei vermietete Einzimmerwohnungen in Berlin-Neukölln für jeweils 90.000 DM. Nun konnte er, so glaubte er, sich zurücklehnen und genüsslich die Wertsteigerung seiner Immobilien verfolgen.
… nicht erfüllt
Doch zum Verdruss von Bruno P. stiegen die Immobilienpreise nach der Wiedervereinigung nur in einigen wenigen Berliner Bezirken, Neukölln war nicht dabei. Zwar wurde Berlin tatsächlich deutsche Hauptstadt, doch die strukturellen Probleme nahmen seitdem nicht ab, sondern zu. Statt als Leuchtturm auf das schwach entwickelte Umland auszustrahlen, zog dieses seinerseits Berlin mit in den Strudel von Deindustrialisierung und Investitionsstau. Für den Ausbau des Flughafens Schönefeld zum neuen Großflughafen gab nach jahrelangen juristischen Grabenkämpfen das Bundesverwaltungsgericht erst im März 2006 grünes Licht. Mit der Fertigstellung ist frühestens 2011 zu rechnen. Die Immobilienpreise Berlins liegen heute durchschnittlich deutlich mehr als 20 % unter denen westdeutscher Großstädte. Astronomische Höhe hat allein der Schuldenberg erreicht, der sich in Berlin seit der Wende aufgetürmt hat: Er liegt bei 62 Milliarden Euro. Seit Jahren hat Bruno P. große Mühe, überhaupt Mieter für seine Wohnungen zu finden. Trotz inzwischen erstklassig ausgebauter Verkehrsinfrastruktur hat sich das nähere Umfeld der Wohnungen zum berüchtigten sozialen Brennpunkt entwickelt. Und als dann noch Anfang 2006 die Sache mit der nahe gelegenen Rütli-Schule passierte, als prügelnde und schwer bewaffnete Schüler ihren Lehrern Furcht und Schrecken einjagten, da wusste Bruno P., dass er mit seinen Wohnungen wohl in naher Zukunft nicht mehr glücklich werden würde. Früher kauften wenigstens noch ab und zu preisbewusste Eltern aus Westdeutschland billige Studentenbuden in Neukölln für ihre in Berlin studierenden Sprösslinge, doch seit Rütli ist der Ruf von Berlin-Neukölln vermutlich auf Jahre hin verbrannt.
Deutschland hängt hinterher
Selbstkritisch schätzt Bruno P. heute den realen Verkehrswert seiner Wohnungen, die er Mitte der Neunziger noch aufwändig hatte sanieren lassen, auf gerade noch die Hälfte des Anschaffungspreises. Da ist es für ihn nur ein schwacher Trost, dass sich so manche seiner Bekannten nach der Wende Schrottimmobilien aus dem Osten andrehen ließen und nun noch schlechter dastehen als er. Doch auch in besseren Lagen in Westdeutschland waren Immobilien in den letzten Jahren keine Selbstläufer mehr. Während zwischen 1997 und 2005 fast die ganze Welt einen phantastischen Immobilienboom erlebte, sanken die Preise für Wohnimmobilien in Deutschland um 0,2 %. (Quelle: The Economist, MLP-Forum 3/06) Noch schlimmer erging es nur Japan, wo die Preise im gleichen Zeitraum um 28 % einbrachen. Hingegen lag der Wertzuwachs im genannten Achtjahreszeitraum z. B. in Italien bei 69 %, in den USA bei 73 %, in Frankreich bei 87 %, in Spanien bei 145 %, in Großbritannien bei 154 % und in Irland bei völlig unglaublichen 192 %. (Quelle: ebd.) Dabei befanden sich die Zinsen, für die Immobilienkäufer bei der Kreditaufnahme aufzukommen haben, zuletzt auch in Deutschland auf historisch niedrigem Niveau. Und schließlich gab es in Deutschland mit der 2005 ausgelaufenen Eigenheimzulage sogar noch eine zusätzliche Subvention auf den Kauf selbst genutzter Immobilien.
Mutmaßungen, aber keine Erklärung
Wie also ist die Flaute auf den deutschen Immobilienmärkten zu erklären? So fragen sich viele, die in jüngster Vergangenheit mit Immobilien, dieser vermeintlich krisensicheren Geldanlage, daneben lagen. So fragen aber auch diejenigen, die sich in Anbetracht der nackten Zahlen verwundert die Augen reiben und angesichts gesättigter internationaler Immobilienmärkte nun ihre Chance in Deutschland wittern. Nun haben sich viele andere Länder, nicht nur das ganz und gar erstaunliche Irland, das noch vor gar nicht so langer Zeit als eins der Armenhäuser Europas galt, zuletzt weitaus dynamischer entwickelt als Deutschland. Doch auch Staaten wie Frankreich oder Italien, die mit ähnlichen Problemen zu kämpfen haben wie Deutschland (hohe Staatsverschuldung, zu hohe Löhne, hohe Arbeitslosigkeit, wenig flexibler Arbeitsmarkt) partizipierten nicht schlecht am Immobilienboom. Und soll die wirtschaftliche und soziale Lage in den Banlieues von Paris oder in Sizilien wirklich so viel besser sein als in Berliner Problembezirken wie Wedding oder Neukölln? Vielleicht ist es ja eine spezifisch deutsche Verzagtheit, welche die deutschen Häuslebauer – mit rund 230.000 Baugenehmigungen wurde 2005 auch hier ein historisch niedriger Wert erreicht – und Wohnungskäufer zu solcher Zurückhaltung verleitet hat. Erinnern wir uns: Auch vom jüngsten Aufschwung am deutschen Aktienmarkt, der den Leitindex DAX vom Tiefstwert 2300 Punkte (2002) bis zum heutigen Stand von mehr als 6000 Punkten trieb, profitierten vorrangig internationale Investoren. An den zögernden und zaudernden deutschen Anlegern, so das Ergebnis einer einschlägigen Untersuchung, ging diese Entwicklung größtenteils vorbei.
“Heuschrecken” ante portas
Werden die ausländischen Investoren also auch bei den deutschen Immobilien schneller sein? Obwohl niemand die Entwicklung voraussagen kann und ein nachhaltiger Aufschwung der Immobilienpreise in Deutschland längst keine ausgemachte Sache ist, spricht doch einiges dafür. Bereits seit etwa zwei Jahren investieren internationale Großanleger (vulgo: “Heuschrecken”) verstärkt in deutsche Miet-Immobilien, die sie als sichere Alternative zu ihren risikoreicheren Heimatmärkten ansehen. Dabei handelt es sich vornehmlich um Briten und US-Amerikaner. Die Fondsgesellschaften kommen aber auch aus Irland, Italien, Frankreich, Spanien, Österreich und Japan. Besonders interessant ist für sie … Berlin. Als Initialzündung wirkte 2004 der Verkauf der größten Wohnungsbaugesellschaft GSW mit ca. 65.000 Wohneinheiten für gut 405 Millionen € an einen US-Investor und seine Partner. Nach dem aktuellen Marktbericht der Stadt wurden 2005 immerhin schon wieder fast 25.000 Verkäufe registriert und mehr als neun Milliarden € umgesetzt. In den Jahren zuvor wurden im Schnitt nur jährlich ca. 18.000 Verkäufe verzeichnet. Für 2006 wird noch mit einer Steigerung gerechnet. Gekauft werden klassische Mietshäuser mit 30 Wohnungen und ein oder zwei Läden im Parterre sowie Wohn- und Geschäftshäuser. Gefragt sind die klassischen Innenstadtlagen im Westen und die neuen Trendbezirke im Osten. Problembezirke aber haben selbst die “Heuschrecken” nicht auf ihrer Rechnung. Vielleicht wird der Boom eines Tages so stark, dass er auch die bisherigen Problemviertel erreicht. Auch in London wollte vor 17 Jahren niemand in die berüchtigten “Docklands”. Heute sind diese bei Büromietern sehr beliebt und London der stärkste Immobilienstandort Europas. Doch an eine solche Entwicklung glaubt derzeit (noch) niemand in Deutschland.
Rettungsanker Steuertricks
Auch Bruno P. glaubt nicht mehr an ein Wunder und hat seinen Steuerberater um Rat gefragt. Der präsentierte ihm als Lösung einen der 1000 ganz legalen Steuertricks: Die Wohnungen werden jeweils an gemeinnützige Vereine mit besonderer Förderungswürdigkeit verschenkt, welche sie als Büroräume nutzen. Bruno P. kann diesen sozialen Akt alljährlich steuerlich geltend machen und hat am Ende zumindest annähernd seinen Einsatz wieder heraus. Seine Immobilienspekulationen will er künftig nicht mehr mittels Investments in riskante Einzelobjekte betreiben, sondern fiebert der Einführung der so genannten REITS entgegen, der Real Estate Investment Trusts, die von 2007 an in Deutschland zugelassen werden sollen. Darunter verbergen sich börsennotierte Immobilien-Treuhandfonds, die durch das nationale Steuerrecht in der Regel völlig von Ertragssteuern befreit sind und den überwiegenden Teil der Erträge an ihre Anleger ausschütten. Sie kaufen Immobilien, verschlanken die Strukturen, erhöhen die Profitabilität und verkaufen sie anschließend mit dickem Gewinn weiter, sind also “Heuschrecken” reinsten Wassers. Wie es aussieht, werden aber aus Gründen der Sozialverträglichkeit vorläufig nur REITS für Büro- und keine für Wohnimmobilien zugelassen.
Justament April 2005: Ohne Moos nix los
Während des Seminars… (Foto: TC)
In den Praktikerseminaren des DAI lernen junge Rechtsanwälte vor allem die geschäftlichen Aspekte ihres Berufes kennen
Thomas Claer
Gewöhnlich fühlt sich der frisch zugelassene Junganwalt noch recht unbedarft in seiner neuen Rolle, denn vieles hat er in seiner langjährigen Ausbildung erlernen müssen, nicht aber, wie man als Anwalt seinen Lebensunterhalt verdient. Abhilfe schafft hier ein auf drei Samstage in sechs Wochen verteilter Crashkurs des Deutschen Anwaltsinstituts (DAI). Letzteres, man muss es betonen, ist kein Abzockerverein, der einer orientierungslosen Jungjuristenschar an den Geldbeutel will, sondern eine Einrichtung der Bundes- und Landesrechtsanwaltskammern, die diese Veranstaltungen aus purer Kollegialität und, um der grassierenden Ahnungslosigkeit der Berufsanfänger entgegenzuwirken, zum relativen Schnäppchenpreis anbietet.
Kreativ kassieren
Während des ersten Seminartages geht es um die erste und unverzichtbare Qualifikation des Advokaten – das Schreiben von Rechnungen nach dem RVG. Der Referent, Rechtsanwalt Anton Braun, ein ausgewiesener Kenner des deutschen Gebührenrechts, überrascht die gut 50 hoffnungsfrohen Teilnehmer in Berlin-Mitte sogleich mit dem alarmierenden Befund, dass 80 Prozent aller verschickten Anwaltsrechnungen falsch und davon wiederum fast alle viel zu niedrig angesetzt worden seien. In einem Wälzer von 1.500 Seiten, den jeder Kursteilnehmer als Draufgabe mit nach Hause tragen darf, präsentiert Braun gemeinsam mit seinen Co-Autoren die optimale und garantiert anfechtungsresistente Gebührenrechnung für nahezu jede Fallgruppe. Maßgeblich ist für den Referenten dabei eine kreative Auslegung des RVG, die immer noch gerade eben von der Rechtsprechung gedeckt ist.
Wovon wir leben, erklärt er der staunenden Hörerschaft, ist, nicht “das Gesetz zu lesen, sondern in ihm zwischen den Zeilen zu lesen”, wie man bei der Abrechnung noch mehr für sich herausschlagen kann, denn schließlich müssten wir doch alle Geld verdienen. Die im RVG vorgesehenen “Schreiben einfacher Art” (für welche eine 0,3 Gebühr erhoben wird) sollten bei einem nach wirtschaftlichen Prinzipien operierenden Anwalt grundsätzlich nicht vorkommen, da sie niemals kostendeckend sein könnten. Die 1,3-Mittelgebühr dürfe aus gleichem Grunde in der Praxis nur die Mindestgebühr sein.
Überhaupt empfehle es sich, in der Abrechnung immer mindestens einen zehntel Punkt nach oben abzuweichen, da die Rechtsprechung einen anwaltlichen Ermessensspielraum von immerhin 30 Prozent anerkannt habe. Auch bei erhöhtem Schwierigkeitsgrad, erfahren wir, erlaubt das RVG dem Anwalt eine Anhebung seiner Gebühr, und dies gelte auch für alle Nacht- und Wochenendarbeiten oder in Eilfällen. Und so geht es munter weiter. Auf Kniffe dieser Art muss ein Advokaten-Greenhorn erst einmal kommen. Braun trägt seine Thesen mit unverkennbarer Begeisterung für die Materie vor. Er erweist sich als ein glänzender Rhetoriker, dessen Stimme den justament-Reporter nach gut neunstündigem Vortrag noch bis in den Schlaf verfolgt.
Dienstleistungen an den Mandanten bringen
Zwei Wochen später ist das Thema der Zivilprozess und alles, was damit zusammenhängt. Auch diesmal referiert Anton Braun. Mit sprühendem Witz gibt er ebenso zahl- wie lehrreiche Anekdoten zum Besten und appelliert aufs Neue an den Geschäftssinn seiner Zuhörer. Das Mandantengespräch, erfahren wir, habe schon deshalb zentrale Bedeutung, weil für den gewieften Anwalt daraus die Vermögensstrukturen des Mandanten erkennbar würden. Die Kunst bestehe darin, nicht nur am Fall zu kleben, sondern nebenbei noch herauszufinden, welche anwaltlichen Dienstleistungen sich womöglich außerdem an den Mann bringen ließen. Braucht der Mandant nicht auch ein Testament? Oder vielleicht eine Patientenverfügung?
Das Auditorium wird zusehends mutiger, stellt gezielte Fragen, und es entsteht ein reger Gedankenaustausch. Dieser setzt sich dann in den Pausen fort, in denen belegte Brötchen und Getränke gereicht werden.
Die Kursteilnehmer kommen miteinander ins Gespräch, und es offenbart sich – wie zu erwarten – eine gewisse Heterogenität im Status und den jeweiligen Tätigkeitsfeldern. Gesprächsfetzen schwirren durchs Foyer: “Wie viele Mandanten hast du denn schon? Zehn oder zwanzig?” – “Nein, nein, viel weniger.” – “Trägst Du denn im Gericht eine Robe? Also in Berlin dachte ich schon oft, da säße die Gegenpartei – und dann war es doch deren Anwalt.”
Nach dem Essen sinkt die Aufnahmefähigkeit des Publikums beträchtlich. Überhaupt ist es vielleicht alles etwas zu viel auf einmal. Und besonders zum Ende hin wird das Tempo für etliche zu schnell, um noch folgen zu können. Aber all dies liegt wohl in der Natur der Sache: Da viele Teilnehmer zu den Tagungsorten von weither angereist kommen, wäre eine andere zeitliche Organisation kaum praktizierbar.
Unbedingt empfehlenswert
Nach zwei weiteren Wochen geht es dann in die letzte Runde: Nun stehen anwaltliches Berufsrecht, Marketing, das Mandatsverhältnis und die Anwaltshaftung auf dem Programm. Es referiert Rechtsanwalt Stefan Peitscher, der diese Felder mit weniger Esprit, aber dafür mehr Struktur als sein Kollege Braun beackert. Auch er hat ein umfangreiches Skript mitgebracht, mit dem sich die prekären Fälle vom Erfolgshonorar bis zur Fehlberatungs-Haftung notfalls auch noch daheim lösen lassen. Freundlich und geduldig beantwortet er die zahlreichen Fragen der jungen Kollegen, und schließlich ist auch dieser Tagungstag zu Ende.
Hat sich das lange “Bankdrücken” also am Ende gelohnt? Für die meisten ganz sicher, denn die hier in komprimierter Form vermittelten Basics sind schlichtweg überlebenswichtig auf einem immer enger werdenden Markt. Das Gesamturteil lautet daher: unbedingt empfehlenswert.
“Die Zukunft liegt in der Spezialisierung”
Gespräch mit Anton Braun, Referent des DAI-Praktikerseminars “Das Rechtsanwaltsvergütungsgesetz für die jungen Anwälte”
Justament: Seit wann gibt es eigentlich die Praktikerseminare des DAI für junge Rechtsanwälte?
Braun: Seit 1998. Es wurde damals im DAI diskutiert, wie man die erwirtschafteten Überschüsse sinnvoll einsetzen könnte. Da die Vorbereitung auf den Rechtsanwaltsberuf durch unser Juristenausbildungssystem doch sehr mangelhaft ist und das fachliche Niveau der meisten jungen Anwälte erheblich hinter den Erfordernissen der Praxis zurückbleibt, besteht ein permanenter und dringender Bedarf an kostengünstiger Vermittlung von Basiswissen. Das gilt trotz der jüngsten Reformen im Referendariat auch heute noch. Es gab vor sieben Jahren zunächst ein Paket aus fünf Seminaren für ca. 500 DM. Heute sind wir bei drei Seminaren für 145 Euro. Aber leider ist zu befürchten, dass es solche Seminare schon im nächsten Jahr nicht mehr geben wird. Denn schließlich tragen sie sich wirtschaftlich nicht alleine.
Justament: Dann sollten sich also die Junganwälte noch schnell anmelden, um in den Genuss der preiswerten Seminare zu kommen?
Braun: Besser wäre es, sie engagierten sich, damit so etwas oder ähnliches auch in Zukunft angeboten wird, zum Beispiel durch rege Teilnahme und Interessenartikulation bei den Versammlungen der Rechtsanwaltskammern. Schließlich bilden die Junganwälte unter 40 Jahren – angesichts der in den letzten Jahren dramatisch gestiegenen Zahl der Neuzulassungen – schon bald die Mehrheit der Anwaltschaft. Ich verstehe nicht, dass die jungen Kollegen sich einfach alles von den alten vorschreiben lassen und nicht einmal selbst ihr Schicksal in die eigenen Hände nehmen.
Justament: Wie beurteilen Sie überhaupt die Zukunft der Rechtsanwälte in Deutschland? Welche Konsequenzen hat die zahlenmäßige Explosion des Berufsstandes?
Braun: Um es ganz klar zu sagen: Die Zukunft liegt für mich in der Spezialisierung der Anwälte. Und das beste Instrument dazu sind nun einmal die Fachanwaltschaften. Auch ein schlechter Anwalt wird irgendwann gute Arbeit leisten, wenn er eine Sache schon über hundertmal gemacht hat, also letztlich wie eine Maschine funktioniert. Und mit der Qualität der Anwaltstätigkeit steht und fällt das Ansehen des gesamten Berufsstandes. Statistische Erhebungen haben gezeigt, dass Fachanwälte ein Drittel mehr verdienen als ihre Kollegen, die nicht Fachanwalt sind. Ich finde, es sollte noch viel mehr anerkannte Fachanwaltschaften geben. Und, glauben Sie mir, das wird auch kommen.
Sorge bereitet mir aber, dass manche Fachanwälte ihren Titel nicht mehr in ihren Briefkopf schreiben und schamhaft verstecken aus Angst, Mandanten mit Anliegen aus anderen Rechtsgebieten zu verschrecken. Besonders aus dem ländlichen Raum sind mir solche Fälle bekannt geworden. Nach meiner Meinung gehen diese Kollegen den falschen Weg. Eine konsequente Spezialisierung hat sich bislang am Ende noch immer ausgezahlt.
Rechtsanwalt Anton Braun ist Hauptgeschäftsführer der Bundesrechtsanwaltskammer (BRAK) und Vorstandsmitglied des Deutschen Anwaltsinstituts (DAI). Das Interview führte Thomas Claer.
Das DAI bietet regelmäßig Praktikerseminare für junge Rechtsanwälte (nicht länger als zwei Jahre zugelassen) in Berlin, Bochum, Frankfurt am Main, Köln und München an. Paketpreis für drei Veranstaltungstage: ca. 145 EUR. Nähere Informationen und genaue Termine unter: http://www.anwaltsinstitut.de.
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