www.justament.de, 26.7.2015: Ausgefallene Zwangsversteigerung

Gerichtsgeschichten aus Berlin, Teil 2

Thomas Claer

ag charlottenburgJohannes K. (Name von der Redaktion geändert) hatte bei seinen Aktieninvestments im vergangenen Herbst ein gutes Händchen bewiesen. Bis April waren die Kurse dieser wie auch der anderen Werte seines Depots geradezu durch die Decke gegangen. Getragen von einem heiteren Wohlgefühl besah er sich – eigentlich nur so zum Spaß – wieder einmal die Zwangsversteigerungsseiten der Berliner Gerichte im Internet. Und dort entdeckte er etwas, das ihm gleich ins Auge sprang: Drei kleine, nur 35 qm große Wohnungen, keine zweihundert Meter von seiner eigenen Wohnung entfernt, zum unschlagbar günstigen Verkehrswert von jeweils nur 33.000 Euro. Wie konnte das sein in der inzwischen teuren Berliner Innenstadt? Johannes K. kannte bereits den Hintergrund. Im vorigen Oktober hatte er anlässlich seiner Recherchen zur (am Ende fehlgeschlagenen) Ersteigerung eines PKW-Stellplatzes genau diese Wohnungen schon einmal beobachtet und sogar die im Amtsgericht ausliegenden Versteigerungsakten mit den Verkehrswertgutachten gelesen. Der Versteigerungstermin im November war damals kurzfristig aufgehoben worden, jetzt waren die Wohnungen also plötzlich wieder zu haben. Johannes K. hatte damals in den Akten gelesen, dass die Wohnungen einem mutmaßlichen Geldsack mit Wohnsitz im teuren Grunewald gehörten, der jahrelang keine Hausgelder bezahlt hatte, woraufhin es der Eigentümergemeinschaft schließlich zu bunt wurde und diese gegen ihn die Zwangsversteigerung betrieb. Die Wohnungen, so hieß es im Gutachten, seien offensichtlich alle vermietet, doch sei der Gutachter von keinem der Bewohner zwecks Besichtigung hineingelassen worden, weshalb er den Verkehrswert angesichts der bestehenden Unsicherheiten kräftig nach unten angepasst habe. Hinzu kommt noch, dass die Hausgelder laut Gutachten angesichts der geringen Wohnungsgröße auffällig hoch waren. Im Haus, einem schlichten Nachkriegsbau aus dem Jahr 1959, herrschte ein erheblicher Sanierungsstau, es musste dringend eine neue Heizungsanlage eingebaut werden. Auch war der Innenhof beim zuständigen Umweltamt als Altlasten-Verdachtsfläche wegen dort möglicherweise vergrabenen Kriegsschutts registriert, was bedeutete, dass gegebenenfalls niemand anders als die Eigentümergemeinschaft für die Sanierungskosten aufzukommen hätte. Ferner lagen die Wohnungen im wenig attraktiven Erdgeschoss und waren wegen der nahe gelegenen S-Bahntrasse nicht unerheblich mit Verkehrslärm belastet. Außerdem musste man, soviel stand für Johannes K. fest, dieses Haus mit seiner ungepflegten Fassade wohl oder übel als das hässlichste der gesamten Wohngegend bezeichnen. Es gab also eine Menge, was gegen diese Wohnungen sprach.

Aber genau das sprach nun, da sie überraschenderweise wieder angeboten wurden, in Johannes K.‘s Augen gerade auch für diese Wohnungen. Wenn sich überhaupt noch einmal eine Gelegenheit bieten würde, in seiner inzwischen teuer gewordenen Wohngegend zu einem vernünftigen Preis zum Zuge zu kommen, so dachte er sich, dann doch wohl jetzt. Von Anfang an hatte er sich auf die in seinen Augen schlechteste der drei Wohnungen konzentriert, jene mit dem Balkon zur belebten Straße statt wie bei den beiden anderen zum ruhigen Hinterhof. Hier glaubte er, noch am ehesten eine Chance zu haben. Unter Investment-Gesichtspunkten erschien ihm die Wohnung eher wenig verlockend. Die Altmieter in dieser Gegend, und einen solchen musste er auch in dieser Wohnung vermuten, zahlten geradezu lächerlich niedrige Mieten, etwa die Hälfte dessen, was bei einer Neuvermietung fällig wurde. An Mieterhöhungen war angesichts der strengen gesetzlichen Bestimmungen natürlich auch kaum zu denken. Aber ihn reizte die Option, die Wohnung vielleicht irgendwann einmal selbst nutzen zu können. Seine Frau brauchte doch einen Raum für einen Flügel! Und ganz nebenbei ließe sich die Wohnung – mit einer einfachen Schlafgelegenheit ausgestattet – doch problemlos dann und wann einmal für eine Nacht oder für ein Wochenende an Touristen vermieten, um wenigstens die stattlichen monatlichen Hausgelder wieder reinzubekommen. Jedoch waren diese Überlegungen für Johannes K. nur Zukunftsmusik, denn den Mieter einfach vor die Tür setzen, so etwas würde er auf keinen Fall tun, zumal dieser dann, wie es so oft in den Medien berichtet wurde, auch ganz sicher alle rechtlichen Register ziehen würde, um nicht ausziehen zu müssen. Ein solcher zermürbender Kleinkrieg, bei dem er sich am Ende womöglich noch als herzloser Unmensch fühlen müsste, kam für Johannes K. jedenfalls nicht in Betracht.

Als er seiner Frau von seinen Plänen erzählte, reagierte diese mit Skepsis. Dass es um ihr künftiges Flügelspiel gehen sollte, nahm sie ihrem Mann nicht so recht ab. „Du bist doch nur wieder gierig nach der nächsten Immobilie“, hielt sie ihm vor. Doch Johannes K. ließ sich nicht beirren. Er war jetzt fest dazu entschlossen, wenigstens einen Versuch zu unternehmen. Hierzu musste er eine Woche vor dem Versteigerungstermin zehn Prozent des Verkehrswertes als Sicherheit auf ein Gerichtskonto überweisen. Johannes K. war zuversichtlich, die 3.300 Euro rechtzeitig bis zum Termin im Juli zusammenzubekommen. Was für ihn aber auf keinen Fall infrage kam, war, seine dividendenstarken Aktien bereits jetzt zu verkaufen, denn sollte er, womit schließlich angesichts des aufgeheizten Immobilienmarktes zu rechnen war, die Wohnung doch nicht bekommen, dann stünde er am Ende womöglich ohne lohnende Anlage für seine Gelder dar.

Doch dachte er bereits intensiv über seine Vorgehensweise im Falle einer erfolgreichen Ersteigerung der Wohnung nach. Wie sollte er überhaupt den Mieter der Wohnung kontaktieren können, wenn der bisherige Eigentümer, was ja durchaus zu befürchten war, sich stur stellen und nicht mit ihm als dem Erwerber der Wohnung kooperieren würde. Um aber gegebenenfalls an den Mieter herantreten zu können, brauchte er zumindest dessen Namen, schon um bei ihm an der Tür klingeln oder ihm einen mahnenden Brief schreiben zu können (und erst recht, um ihn schlimmstenfalls später verklagen zu können). Das Klingelbrett am Hauseingang war jedoch eine Enttäuschung. Die Anordnung der Klingelknöpfe ließ keinerlei Rückschlüsse auf deren Zuordnung zu den Wohnungen des Hauses zu. Ins Haus konnte er wegen der verschlossenen Eingangstür nicht kommen. So versuchte es Johannes K. auf gut Glück mit einer Google-Recherche. Und siehe da: Als er die Adresse eingegeben hatte, wurde ihm gleich eine Ferienwohnung im Erdgeschoss des Hauses angezeigt – betrieben von einer jungen Dame aus Russland, die sich mit Telefonnummer und E-Mail-Adresse auf einer der bekannten Wohnungsvermittlungsseiten präsentierte. Klar, dachte sich Johannes K, das macht ja auch Sinn. Deshalb werden die Bewohner wohl den Gutachter nicht hereingelassen haben, denn Ferienwohnungen sind in Berlin schließlich schon seit über einem Jahr illegal, ohne dass sich allerdings irgendjemand ernsthaft daran stören würde. (Aus Datenschutzgründen dürfen die Ermittler ja nicht einmal auf Informationen aus dem Internet zurückgreifen.) Johannes K. stellte sich schon genüsslich vor, wie er künftig als Vermieter der Ferienwohnung von der Mieterin seinen Anteil an deren lukrativen Einnahmen fordern könnte. Er betrachtete die umfangreichen Fotos von der Ferienwohnung auf der Internetseite und glich sie gedanklich mit seinen bisherigen Kenntnissen von der Wohnung seines Begehrens ab. Sicherheitshalber lief er schnell noch einmal über die Straße um das Haus herum und bedachte die Sonneneinstrahlung und den zu vermutenden Blickwinkel aus dem Fenster. Zu seiner Enttäuschung musste er schließlich feststellen: Nein, die Ferienwohnung wird nicht versteigert, es ist die Wohnung daneben. Doch wie sollte er nun den Namen des Mieters herausfinden?

So ließ Johannes K. immer, wenn er auf dem Weg zur S-Bahn an dem Haus vorbeikam, seine Blicke auf die Erdgeschosswohnung mit dem Balkon zur Straße schweifen und überlegte angestrengt, wie er doch noch an die begehrten Informationen kommen könnte. Manchmal verspürte er dabei Anflüge eines schlechten Gewissens, wenn er an das biblische Gebot dachte – er hatte vergessen, das wievielte es war – „Du sollst nicht begehren deines Nächsten … Haus.“ Da erblickte er eines Tages, er hatte gerade in ein Falafel vom Imbiss gebissen, auf dem Balkon der besagten Wohnung eine Frau in den Dreißigern, die gerade ihre Wäsche aufhängte. So unauffällig, wie er konnte, beobachtete Johannes K. die Frau, die seinen Blick aber sofort bemerkt hatte und ihn neugierig ansah. Sie war brünett und wirkte irgendwie südländisch, jedoch völlig ohne die bildungsferne Ausstrahlung, die vielen anderen Bewohnern dieser noch längst nicht vollständig gentrifizierten Gegend zu eigen war. Sogar eine große Hipsterbrille trug sie auf der Nase. Johannes K. war sich nicht sicher, ob die Frau mit ihm flirten wollte. Erschrocken wendete er augenblicklich seinen Blick in eine andere Richtung und beschleunigte seine Schritte. Doch hatte er sich ihre Gesichtszüge gut eingeprägt.

Einige Wochen später bot sich dann endlich die rettende Gelegenheit. Die Eingangstür des hässlichen Hauses stand weit offen, und es war kein Mensch zu sehen. Geistesgegenwärtig betrat Johannes K. das Haus, bog den Flur nach links ab, und schon hatte er die Tür zur Wohnung seiner Träume gefunden. An der Tür stand ein Name, den Johannes K. beim Hinausgehen mit den Namen auf dem Klingelbrett an der Hauseingangstür abglich. Tatsächlich, irgendwo in der Mitte stand er, und neben ihm mit Schrägstrich noch ein weiterer Name. Johannes K. merkte sich beide Namen und gab sie zu Hause am Computer in die Googlemaske ein – mit dem Zusatz „Berlin“, versteht sich. Und schon hatte er die beiden gefunden. Es waren zwei Arbeitskollegen aus dem IT-Sektor, die in ihrer Firmenzeitung mit Bild porträtiert und ausführlich interviewt wurden. Die Frau vom Balkon, deren Name zwar nicht an der Wohnungstür, aber mit Schrägstrich hinter dem Namen von der Tür auf einem der Schilder am Klingelbrett der Hauseingangstür stand,  hatte er gleich wieder erkannt. Sie war 37, stammte aus Italien, sprach fünf Sprachen, darunter Chinesisch, hatte schon an den unterschiedlichsten Orten der Welt gelebt und gearbeitet, darunter in Shanghai und Sydney, lebte seit fünf Jahren in Berlin und erklärte im Interview mit der Firmenzeitung, dass sie sich gerne immer wieder in neue, andere Städte verliebte. Der junge Mann, dessen Name an der Wohnungstür und am Klingelbrett stand, war 24 und stammte aus Mecklenburg-Vorpommern. Egal in welchem Verhältnis zueinander die beiden standen und wer von beiden dauerhaft in der kleinen Wohnung lebte. Johannes K. verfügte nun über die Namen der Bewohner. Und außerdem stand jetzt fest, dass die Wohnung definitiv nicht von alten, unkündbaren Sozialmietern, sondern von ausgesprochenen Gentrifizierern bewohnt wurde, die früher oder später ganz aus freien Stücken ausziehen würden, was den Wert der Wohnung signifikant erhöhte. Johannes K. berauschte sich regelrecht an der Vorstellung, dass er nun über einen bedeutenden Wissensvorsprung gegenüber den meisten seiner Bietkonkurrenten verfügte. Er hielt es sogar für angebracht, sein Maximalgebot, das er bei der Versteigerung äußerstenfalls abzugeben gedachte, gedanklich noch einmal etwas nach oben zu setzen.

Zwei Wochen vor dem Versteigerungstermin suchte Johannes K. noch einmal das Gericht auf, um den aktuellen Stand der Versteigerungsakte zu studieren. Dort fand er u.a. den kurzen Vermerk, dass der Schuldner aus dem Grunewald im vergangenen Herbst in letzter Sekunde alle Forderungen seiner Gläubiger bedient hatte, woraufhin diese das Zwangsvollstreckungsverfahren kurzerhand einstellen ließen. Doch seitdem hatte er dann abermals keine Hausgelder mehr gezahlt, so dass die Gläubiger die Vollstreckung wieder aufgenommen hatten. Johannes K. musste sich eingestehen, dass eine Menge dafür sprach, dass der Schuldner vielleicht auch diesmal wieder auf den letzten Drücker seine Schuld bezahlen würde. Dennoch wollte er aber zumindest bereit stehen, falls sich doch noch eine interessante Gelegenheit für ihn ergeben würde.

Doch in den Tagen, bevor Johannes K. die 3.300 Euro, die er sich inzwischen mühsam  zusammengespart hatte, ans Gericht überweisen wollte, kam er immer mehr ins Grübeln, zumal auch seine ursprünglich stattlichen Gewinne an der Börse wegen der sich zuspitzenden Griechenlandkrise in den letzten Wochen zusammengeschmolzen waren wie der Schnee in der Sonne. Als dann Anfang Juli auch noch das irre Athener Referendum abgehalten wurde und die Aktienkurse immer weiter abgestürzt waren, fand es Johannes K. inzwischen fast schon zu schade, seine Anteile auf diesem niedrigen Niveau verkaufen zu müssen, und sei es für die begehrte Wohnung. Als schließlich Angela Merkel in den Fernsehnachrichten verkündete, es werde nun aber unwiderruflich innerhalb weniger Tage eine endgültige Lösung für Griechenland geben, so oder so, da tippte Johannes K. in seine Überweisungsvorlage kurzentschlossen nicht die IBAN-Nr. des Amtsgerichts, sondern die seines Aktiendepots. Seine Lebenserfahrung sagte ihm, dass es noch immer besser gewesen sei, auf die wahrscheinlichen Ereignisse zu setzen, und nicht auf jene, die man sich bloß wünscht. Am nächsten Tag orderte er vormittags zusätzliche Aktien für sein Depot, und schon am Nachmittag standen die Kurse deutlich höher. Eine Woche und eine qualvolle Einigung auf dem EU-Gipfel in Brüssel später hatte der DAX um satte 1.000 Punkte zugelegt. Doch wollte Johannes K. wenigstens interessehalber zur Versteigerung der Wohnungen gehen, schon um festzustellen, ob er denn mit seinem Gebot eine Chance gehabt hätte. Als er am Abend vor dem Termin noch einmal die Internetseite mit den Versteigerungen aufrief, stand dort in roter Schrift neben allen drei Wohnungen: „Termin ist aufgehoben!“ Johannes K. empfand darüber eine tiefe Genugtuung und sah sich nun wieder andere Wohnungsangebote an. Aber schon in der Woche darauf waren die Aktienkurse erneut eingebrochen…

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