www.justament.de, 17.11.2014: Brisante Zwangsversteigerung

Gerichtsgeschichten aus Berlin, Teil 1

Thomas Claer

Amtsgericht Charlottenburg (Foto: Wikipedia)

Amtsgericht Charlottenburg (Foto: Wikipedia)

Johannes K. (Name von der Redaktion geändert) bekam von jemandem eine für seine Verhältnisse nicht ganz unbedeutende Summe zurückgezahlt, von welcher er nicht unbedingt hatte annehmen können, sie jemals wiederzusehen. Es waren um die 10.000 Euro. Was also anfangen mit dem unerwarteten Geldsegen? Seine Ehefrau wusste es sofort: „Kauf mir einen Flügel!“, forderte sie, die eine passionierte Klavierspielerin und mit ihrem Instrument schon seit langem nicht mehr ganz zufrieden war. Doch ist ein Klavier und erst recht ein Flügel kein Musikinstrument wie jedes andere. Es ist immer auch zugleich ein Möbelstück, das sich in die Wohnung einfügen muss. Und nun sollte also solch ein kolossales Teil statt des guten alten Klaviers ins Wohnzimmer ihrer gemeinsamen Wohnung kommen und dort gewissermaßen alles Feng Shui auf den Kopf stellen? Darüber, so fand Johannes K., könne nur im ehegemeinschaftlichen Konsens entschieden werden, und er jedenfalls, soviel stand fest, war völlig dagegen. Um einen Flügel anschaffen zu können, so meinte er, bräuchte man zuerst einmal eine größere Wohnung, und daran war nun wirklich nicht zu denken. Auch durch alle Überredungskünste seiner Frau ließ er sich nicht umstimmen. Und überhaupt stand der Sinn ihm eigentlich mehr danach, das Geld gewinnbringend zu investieren, als es in hedonistischer Manier einfach auf den Kopf zu hauen.

Ein paar Tage später kamen Johannes K. und seine Frau auf einem Spaziergang an den Kleingartenanlagen nahe ihrer Berliner Wohnung vorbei und erblickten in einer der Parzellen ein Schild, auf dem in großen Buchstaben „ZU VERKAUFEN“ stand, darunter war eine Telefonnummer aufgeschrieben. Bei seiner anschließenden Internetrecherche zu Hause am PC fand Johannes K. heraus, dass es sich bei diesen Kleingärten um Pachtgärten handelte, die gegen Abschlagzahlung für das jeweilige Gartenhäuschen – üblicherweise um die 10.000 Euro – an neue Pächter abgetreten wurden. Johannes K. dachte den ganzen Abend an nichts anderes. Vor seinem geistigen Auge entstanden Bilder von lauen Sommerabenden, an denen Grillfleisch mit selbstgezogenem Gemüse serviert wurde. Seine Frau erklärte ihr Einverständnis mit seinen Plänen – allerdings unter der Bedingung, dass Johannes K. alle anfallenden Arbeiten allein zu verrichten bereit sei. Ein wenig wurmte es Johannes K. aber doch, dass der Garten, abgesehen von etwas Obst und Gemüse, keine geldwerten Erträge abwerfen würde. Da fiel ihm die Nähe zum S-Bahnhof ein. Schließlich waren in den letzten Jahren unzählige Ferienwohnungen in ihrer Wohngegend entstanden. Da könnte man doch, so dachte er, zumindest ab und zu das Gartenhäuschen auch an Berlin-Touristen vermieten. Und gleich darauf fiel es ihm wie Schuppen von den Augen. Wie oft hatten seine Frau und er sich in den vergangenen Monaten gewundert, wenn sie immer wieder ganze Familien mit Rollkoffern vom S-Bahnhof in Richtung der Gartenanlage ziehen sahen. Die hatten sich, wie ihm jetzt schlagartig klar wurde, also doch nicht im Weg geirrt! Johannes K. zuckte seinen Taschenrechner und berechnete die zu erwartende Rendite. Er war nun fest entschlossen zuzugreifen. Am nächsten Tag ging er mit seiner Frau noch einmal zur besagten Parzelle. Das Schild, das dort gehangen hatte, war aber bereits wieder verschwunden…

Einige Zeit danach klickte sich Johannes K. durch die Gerichtsseiten mit den Immobilien-Zwangsversteigerungen. Vor fast zehn Jahren war er einmal interessehalber auf einer solchen Versteigerung im Amtsgericht Wedding gewesen. Damals ging es um eine leer stehende, renovierungsbedürftige Wohnung im wenig angesagten Reinickendorf. Nachkriegsbau, gut 70 qm, Verkehrswert: 70.000. Außer ihm, der ja nur zuschauen wollte, war nur noch ein weiterer Interessent erschienen, der die Wohnung für gerade einmal 70 % des Verkehrswertes ersteigerte. Johannes K. war seinerzeit zwar auf anderem Wege, aber ebenfalls zu sehr günstigen Preisen an seine bescheidenen Eigentumswohnungen in Berlin gekommen und hatte seitdem mit großer Genugtuung den stetigen Anstieg der Immobilienpreise verfolgt. Und nun erblickte er genau das, was er gesucht hatte: einen Garagenstellplatz in relativer Nähe seiner Wohnung zum Verkehrswert von 10.000 Euro, langjährig vermietet für monatlich 100 Euro abzüglich 15 Euro Hausgeld. Johannes K. errechnete unter Berücksichtigung aller Nebenkosten eine stolze jährliche Rendite im hohen einstelligen Prozentbereich. Allerdings musste er bei seiner Analyse der Mikrolage feststellen, dass andere Stellplätze im Umfeld für Monatsmieten von nur 60 Euro angeboten wurden und trotzdem seit Monaten leer standen. Nach umfassender Abwägung aller Chancen und Risiken, auch unter Berücksichtigung der künftig zumindest in den Innenstadtlagen irgendwann zu erwartenden deutlichen Abnahme der Zahl individuell genutzter Fahrzeuge aufgrund attraktiverer Carsharing-Angebote mit selbstfahrenden Kfz kam Johannes K. zum Ergebnis, dass sich die Sache nur bis zu einem Kaufpreis von 10.500 Euro dauerhaft für ihn lohnen würde. Er war nun entschlossen, bis zu dieser Höhe für den Stellplatz mitzubieten. Um aber besser auf die Situation beim Versteigerungstermin vorbereitet zu sein, besuchte er im Vorfeld drei andere Zwangsversteigerungen in Berliner Amtsgerichten.

Beim ersten Termin ging es um eine Wohnung in Lichtenberg, ganz nahe am Szene- und Partyviertel Friedrichshain gelegen, 3 Zimmer, 73 qm, Baujahr 1905, 3.OG, billig vermietet, Mietrückstände, Verkehrswert laut Gutachten: 106.000 Euro. Über 30 Besucher drängten sich in den kleinen Saal im Amtsgericht Lichtenberg, ein sehr internationales Publikum, darunter viele Jüngere. Nach dramatischem Bietergefecht erteilte der Rechtspfleger den Zuschlag für 170.000 Euro (160 Prozent des Verkehrswerts) an ein deutsch-chinesisches Paar, das sich überglücklich in den Armen lag. Bei den unterlegenen Bietern flossen die Tränen…

Am Tag darauf das Kontrastprogramm: Eine Wohnung am östlichen Stadtrand in Hellersdorf, ziemlich abgelegen, S- und U-Bahn weit entfernt, 105 qm, Baujahr 1996, Erdgeschoss in villenartigem Haus, vermietet, die Mieter hatten die Miete um 70 Prozent gemindert. Verkehrswert laut Gutachten: 135.000 Euro. Nur drei Besucher waren außer Johannes K. erschienen, zwei davon waren die Mieter der Wohnung: ein älteres Paar, das sich vor Gericht darüber beschweren wollte, dass es seit Jahren nicht wüsste, wer ihr Vermieter sei. Der Eigentümer der Wohnung sei völlig überschuldet und habe seine Mietansprüche an einen der Kreditgeber abgetreten, an den die Mieter jetzt ihre Miete zahlten, aber niemand kümmere sich um die Wohnungsmängel: Schimmel in den Räumen, Nässe im Keller… Die Rechtspflegerin entgegnete den Mietern, sie könne ihnen auch nicht weiterhelfen. Die Vertreterin der Gläubigerbank erklärte, dass sie nur bei Geboten ab Höhe des Verkehrswerts einer Zuschlagerteilung zustimmen werde. Es wurde kein Gebot abgegeben und das Verfahren eingestellt.

Einige Tage später ging es vor dem Amtsgericht Charlottenburg um eine 2-Zimmer-Wohnung, 55 qm mit Balkon im 1.OG eines unschönen Nachkriegsbaus von 1962, direkt neben der lauten Stadtautobahn, aber im zentralen und gutbürgerlichen Bezirk Wilmersdorf gelegen, vermietet für 242 Euro kalt an eine türkische Familie mit Satellitenschüssel auf dem Balkon. Verkehrswert laut Gutachten: 105.000 Euro. (Johannes K. errechnete eine jährliche Rendite aufs eingesetzte Kapital von kaum 2 Prozent.) 15 Besucher waren erschienen. Die Gläubigerbank erklärte eingangs, dass sie nur bei Geboten ab Höhe des Verkehrswerts einer Zuschlagerteilung zustimmen werde. Bis auf zwei Teilnehmer, die vorzeitig den Saal verlassen hatten, saßen alle anderen bis zum Ende der Bieterzeit auf ihren Plätzen und belauerten sich gegenseitig intensiv, ob nicht doch noch jemand ein Gebot abgeben würde. Es bot aber niemand. Schließlich setzte der Rechtspfleger einen weiteren Termin in dieser Sache an.

Dann war endlich der große Tag gekommen. Johannes K. machte sich auf den Weg ins Gericht, um „seinen“ Garagenstellplatz mit der attraktiven Rendite für allerhöchstens 10.500 Euro zu ersteigern. Er hatte sich eine ausgefeilte Strategie überlegt, mit der er hoffte, die anderen Interessenten möglicherweise ausstechen zu können. Doch bereits im Flur vor dem Sitzungssaal sah er die Dame von der Gläubigerbank, die ihm schon von der Versteigerung im Amtsgericht Lichtenberg bekannt war. Gleich zu Beginn erklärte diese, dass sie nur bei Geboten ab 12.000 Euro einer Zuschlagerteilung zustimmen werde (stolze 20 Prozent über der Höhe des Verkehrswerts laut Gutachten), woraufhin sie einen triumphierenden Blick in die Runde der enttäuschten Gesichter warf. Es waren neun Personen anwesend, von denen immerhin noch sechs trotzdem Gebote abgaben. Für Johannes K. aber, der genau gerechnet hatte, war dieses Preisniveau bereits zu hoch. Er beschränkte sich darauf, das Geschehen als Zuschauer zu verfolgen. In kleinen Schritten arbeiteten sich fünf Bieter, offensichtlich Privatleute, von denen manche den Stellplatz vielleicht selber nutzen wollten, langsam und tapfer nach oben. Wenige Sekunden vor Ablauf der Bieterzeit waren sie bei 12.650 Euro angelangt. Da trat plötzlich ein Mann von einer Projektentwicklungs GmbH in Erscheinung, der bis dahin nur unbeteiligt daneben gesessen hatte, und bot 13.000 Euro. Einer der Privatmänner hielt mit 13.010 Euro dagegen. Darauf der GmbH-Mann: 13.500 Euro. Dann wieder der Privatmann: 13.600 Euro. Und schließlich der GmbH-Mann: 14.000,- Euro. Das war‘s dann. Johannes K. zog daraus den Schluss, dass die Zeit der Immobilien-Schnäppchen in Berlin nun aber endgültig zu Ende sei…

Doch er hatte ja noch immer seine 10.000 Euro. Sollte es denn wirklich keine lukrative Anlagemöglichkeit mehr für sein Geld geben? Da setzte im Oktober plötzlich und unerwartet eine heftige Korrektur an den Aktienmärkten ein. Immer tiefer und tiefer stürzten die Kurse innerhalb weniger Tage. Für Johannes K. war das wie ein Geschenk des Himmels. Ihm war klar, dass es sich schon aufgrund der ausgedehnten Niedrigzinspolitik der Notenbanken und deren sonstiger geldpolitischer Maßnahmen nur um eine temporäre Irritation an den Märkten handeln konnte. Im Notfall, da war er sich ganz sicher, stünden Politik und Zentralbanken angesichts der explosiven Weltlage jederzeit bereit, um die Situation zu entschärfen. Auch würden sich auf diesem Kursniveau ohnehin früher oder später Schnäppchenjäger finden, die  sich zu moderaten Einstandspreisen mit konservativen Dividendentiteln eindecken und die Kurse weiter stabilisieren würden. Und so geschah es. Beherzt griff auch Johannes K. zu und kann sich nun bei überschaubarem Risiko über jährliche Ausschüttungen von fast 500 Euro freuen, was einer Rendite von knapp 5 Prozent entspricht. Na also, mehr wollte er doch gar nicht.

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